Die Immobilienrente kann eine sinnvolle Option sein, um im Alter liquide Mittel zu schaffen – doch was passiert, wenn gleichzeitig staatliche Sozialleistungen wie Grundsicherung, Pflegezuschuss oder Wohngeld bezogen werden? Viele Seniorinnen und Senioren stellen sich die Frage, ob eine Immobilienverrentung negative Auswirkungen auf ihre Ansprüche hat. In diesem Beitrag zeigen wir, worauf zu achten ist, wie sich die Rentenzahlungen aus einer Immobilienrente auf Sozialleistungen auswirken und welche rechtlichen Grundlagen gelten.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist eine Immobilienrente und wie funktioniert sie?
- Wird die Immobilienrente auf die Grundsicherung angerechnet?
- Auswirkungen auf Pflegezuschüsse und Leistungen der Pflegekasse
- Immobilienrente und Wohngeld – was wird angerechnet?
- Steuerliche Behandlung: Immobilienrente und Steuerabzug
- Tipps zur optimalen Gestaltung der Immobilienverrentung
- Häufige Fragen (FAQ)
Was ist eine Immobilienrente und wie funktioniert sie?
Die Immobilienrente – auch als Immobilienverrentung bezeichnet – ist ein Modell, bei dem Eigentümerinnen und Eigentümer ihre selbstgenutzte Immobilie gegen eine monatliche Rentenzahlung verkaufen, dabei jedoch weiterhin ein lebenslanges Wohnrecht behalten. Dieses Modell richtet sich vor allem an ältere Menschen, die über viel gebundenes Vermögen in ihrer Immobilie verfügen, aber nur geringe laufende Einnahmen haben. Ziel ist es, durch den Verkauf der Immobilie finanzielle Mittel für den Lebensunterhalt oder für Pflegekosten freizusetzen, ohne das Haus oder die Wohnung verlassen zu müssen.
Modelle der Immobilienverrentung:
- Leibrente: Die Immobilie wird verkauft, im Gegenzug erhält die Verkäuferin oder der Verkäufer eine monatliche Rentenzahlung – lebenslang.
- Umkehrhypothek: Ein Kredit wird auf die Immobilie aufgenommen. Die Rückzahlung erfolgt erst beim Verkauf, z. B. nach Tod der Eigentümerin oder des Eigentümers.
- Teilverkauf: Ein Anteil der Immobilie (z. B. 50 %) wird verkauft, das Wohnrecht bleibt erhalten. Dafür wird ein monatliches Nutzungsentgelt gezahlt.
- Rückmietung: Die Immobilie wird verkauft und direkt zurückgemietet. Diese Variante bietet sich für flexiblere Mietverhältnisse an.
Vorteile der Immobilienrente:
- Liquidität: Monatliche Rentenzahlungen oder Einmalbetrag für größere Ausgaben
- Wohnrecht: Lebenslanges oder befristetes Wohnrecht bleibt bestehen
- Pflegevorsorge: Möglichkeit, Pflegeleistungen privat zu finanzieren
- Vermeidung von Zwangsverkäufen oder Notlagen im Alter
Risiken und Herausforderungen:
- Bewertung der Immobilie: Falsche Einschätzung kann zu finanziellen Nachteilen führen
- Verlust des Eigentums: Bei bestimmten Modellen gibt man das Eigentum vollständig auf
- Einfluss auf Sozialleistungen: Zahlungen können als Einkommen gewertet werden
Die Immobilienrente ist damit kein universelles Produkt, sondern muss individuell geprüft und kalkuliert werden – insbesondere mit Blick auf Sozialleistungen wie Grundsicherung, Pflegezuschüsse und Wohngeld. Im nächsten Abschnitt klären wir, wie diese Einnahmen bei der Grundsicherung berücksichtigt werden.
💶 Wird die Immobilienrente auf die Grundsicherung angerechnet?
Für viele ältere Menschen ist die Kombination aus Immobilienrente und Grundsicherung im Alter eine wichtige Fragestellung. Die Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung gemäß §§ 41 ff. SGB XII soll den grundlegenden Lebensbedarf sichern, wenn Rente und sonstige Einkünfte nicht ausreichen. Doch wie wirkt sich eine zusätzliche Einnahme wie die Immobilienrente auf diesen Anspruch aus?
Immobilienrente = Einkommen?
Ja, grundsätzlich zählt eine Immobilienrente als regelmäßige Einnahme – und damit als Einkommen im Sinne des Sozialgesetzbuches. Das heißt: Die Rentenzahlungen, die aus einer Immobilienverrentung resultieren, werden auf die Grundsicherung angerechnet. Die Anrechnung erfolgt in voller Höhe, wenn keine Freibeträge oder Ausnahmen greifen.
Beispielrechnung:
Angenommen, eine Person erhält 600 Euro aus einer Leibrente und bezieht zusätzlich Grundsicherung. Dann reduziert sich der Anspruch auf Grundsicherung um genau diese 600 Euro – vorausgesetzt, es bestehen keine absetzbaren Beträge.
Rechtsgrundlage: Was sagt das Gesetz?
Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 82 SGB XII:
„Zum Einkommen gehören alle Einkünfte in Geld oder Geldeswert mit Ausnahme der dort genannten Ausnahmen.“
Da Rentenzahlungen aus einer Immobilienrente weder gesetzliche noch private Renten im klassischen Sinne sind, sondern aus einem zivilrechtlichen Vertrag resultieren, gelten sie als „sonstige Einnahmen“ – und sind damit grundsätzlich anrechenbar.
Gibt es Freibeträge bei der Anrechnung?
Ja – aber eingeschränkt. Nach § 82 Abs. 2 SGB XII gelten bestimmte Freibeträge, etwa für:
- Beiträge zur Kranken- und Pflegeversicherung
- Vorsorgeaufwendungen
- Werbekosten (z. B. Steuerberatung bei Rentenbesteuerung)
- Einnahmen aus ehrenamtlicher Tätigkeit (bis 3.000 €/Jahr)
Allerdings gelten diese Freibeträge in der Regel nicht für private Rentenzahlungen aus Immobilienverrentung – denn es handelt sich nicht um Erwerbseinkommen. Die Konsequenz: Die Immobilienrente wird in aller Regel komplett als Einkommen angerechnet, es sei denn, es liegen besondere Umstände vor (z. B. Schulden, Pflegekosten, etc.).
Was passiert mit dem Wohnrecht?
In vielen Verträgen zur Immobilienverrentung wird ein Nießbrauchrecht oder Wohnrecht eingeräumt. Dieses Wohnrecht hat einen geldwerten Vorteil – aber dieser wird nicht als Einkommen angerechnet, da es sich nicht um liquide Mittel handelt. Der Staat rechnet also nicht an, dass die betroffene Person kostenlos wohnen darf, solange kein Geld fließt.
Besondere Fallstricke bei der Grundsicherung
- Einmalzahlung statt Monatsrente: Wird eine Immobilienrente als Einmalzahlung vereinbart (z. B. 100.000 € auf einen Schlag), wird dies als Vermögen gewertet – nicht als Einkommen. In dem Fall erfolgt eine Vermögensprüfung, ob die Einmalzahlung für den Lebensunterhalt ausreicht.
- Schonvermögen: Die Grundsicherung kennt bestimmte Schutzgrenzen, aktuell ca. 10.000 € (je nach Bundesland leicht abweichend). Liegt die Einmalzahlung unterhalb dieser Grenze, bleibt sie unangetastet. Liegt sie darüber, wird die Grundsicherung so lange gekürzt oder gestrichen, bis das Vermögen „verbraucht“ ist.
- Verkauf unter Marktwert: Wird die Immobilie unter dem Verkehrswert verrentet (z. B. wegen familiärer Absprache), kann das Amt dies als „versteckte Schenkung“ werten – mit entsprechenden Konsequenzen.
Strategische Beratung ist entscheidend
Wer eine Immobilienrente plant und gleichzeitig Sozialleistungen bezieht, sollte sich dringend beraten lassen – idealerweise durch:
- Rentenberater:innen
- Sozialverbände (z. B. VdK, SoVD)
- Fachanwältinnen und -anwälte für Sozialrecht
- Verbraucherzentrale
- Notar:innen mit Spezialisierung auf Immobilienverrentung
Nur so lässt sich vermeiden, dass Leistungen gekürzt oder zurückgefordert werden.
Fazit zu Abschnitt 2
Die Immobilienrente wird grundsätzlich als Einkommen auf die Grundsicherung angerechnet. Ein monatlicher Rentenbezug kann daher den Anspruch auf Grundsicherung reduzieren oder ganz entfallen lassen. Ausnahmen bestehen nur in Sonderfällen oder bei cleverer Vertragsgestaltung. Eine professionelle Beratung ist daher unerlässlich, um finanzielle Nachteile zu vermeiden.
🧓 Auswirkungen auf Pflegezuschüsse und Leistungen der Pflegekasse
Die Finanzierung der Pflege im Alter ist ein sensibles Thema – viele ältere Menschen sind auf Pflegezuschüsse und Leistungen der Pflegekasse angewiesen, um sich ambulante oder stationäre Hilfe leisten zu können. Wenn zusätzlich eine Immobilienrente vereinbart wurde, stellt sich die Frage: Wird diese Zahlung auf die Leistungen der Pflegekasse angerechnet?
Wichtiges Grundprinzip: Pflegeleistungen ≠ Bedürftigkeitsabhängig
Zunächst eine wichtige Unterscheidung: Die gesetzliche Pflegeversicherung (nach SGB XI) funktioniert nicht wie die Sozialhilfe. Sie ist eine Pflichtversicherung und zahlt pauschale Leistungen, sobald ein Pflegegrad festgestellt wurde. Diese Leistungen sind nicht einkommens- oder vermögensabhängig. Das bedeutet:
✅ Pflegegeld, Pflegesachleistungen, Tagespflege, Kurzzeitpflege etc. werden nicht gekürzt, nur weil Sie eine Immobilienrente erhalten.
Beispiel:
Eine Person mit Pflegegrad 3 erhält 545 Euro Pflegegeld monatlich. Auch wenn sie zusätzlich 800 Euro aus einer Immobilienverrentung bezieht, ändert das nichts an der Pflegegeldhöhe.
Aber: Was ist mit den ergänzenden Pflegehilfen nach SGB XII?
Anders sieht es aus, wenn die Leistungen der Pflegekasse nicht ausreichen, um die tatsächlichen Pflegekosten zu decken. In diesem Fall greifen Leistungen der Sozialhilfe nach dem SGB XII, konkret:
- Hilfe zur Pflege (§ 61 SGB XII)
- Übernahme von Heimkosten
- Übernahme von Eigenanteilen in Pflegeheimen
Diese Hilfe ist bedürftigkeitsabhängig. Und hier spielt die Immobilienrente sehr wohl eine Rolle.
Immobilienrente als Einkommen bei Hilfe zur Pflege
Wenn Sie Hilfe zur Pflege beantragen, erfolgt eine sogenannte Bedarfsprüfung: Das Amt prüft, ob Sie Ihren Eigenanteil zur Pflege aus eigener Kraft tragen können – aus Einkommen oder Vermögen.
Und hier zählt die Immobilienrente voll als Einkommen. Das bedeutet:
💬 Erhalten Sie monatlich z. B. 1.000 € aus einer Leibrente, wird diese vollständig auf die Pflegehilfen angerechnet. Die Folge: Das Sozialamt übernimmt geringere Kosten oder lehnt den Antrag ganz ab, wenn die Rente ausreicht.
Beispiel:
| Leistung | Höhe in Euro |
|---|---|
| Monatlicher Pflegeheim-Eigenanteil | 2.200 € |
| Gesetzliche Pflegekasse (PG 4) | – 1.775 € |
| Fehlbetrag | = 425 € |
| Einkommen (Immobilienrente) | = 800 € |
| ➜ Hilfe zur Pflege | = 0 € |
In diesem Beispiel ist die Immobilienrente hoch genug, um den Eigenanteil zu decken – also besteht kein Anspruch auf Sozialhilfe zur Pflege.
Was ist mit dem Wohnrecht?
Wenn das Wohnrecht weiterhin besteht (z. B. bei Pflege im eigenen Haus), kann das einen geldwerten Vorteil darstellen. Doch:
🏠 Das Wohnrecht wird bei der Berechnung nicht als Einkommen gewertet – aber es beeinflusst die Berechnung der Heimkosten nicht, da die Person ja zu Hause gepflegt wird.
Wenn jedoch ein Heimaufenthalt erforderlich wird, und das Wohnrecht nicht mehr genutzt wird, stellt sich die Frage, ob das Objekt z. B. untervermietet werden kann. Die Mieteinnahmen würden dann wiederum als Einkommen angerechnet.
Steuerliche Entlastungen bei Pflegekosten
Pflegebedürftige können viele Ausgaben steuerlich geltend machen – sowohl Pflegebedürftige selbst als auch Angehörige. Dazu gehören:
- Pflegekosten als außergewöhnliche Belastungen (§ 33 EStG)
- Pauschbetrag für Pflegepersonen (1.800 €)
- Abzugsfähigkeit häuslicher Pflege durch Dienstleister
Wenn aus einer Immobilienrente Einkünfte entstehen, die steuerpflichtig sind, können Pflegekosten gegen diese Einkünfte gerechnet werden. Das reduziert ggf. die Steuerlast – hat aber keinen Einfluss auf die Pflegekassenleistungen selbst.
Private Pflegeversicherung und Immobilienrente
Wer zusätzlich zur gesetzlichen Pflegepflichtversicherung eine private Pflegezusatzversicherung abgeschlossen hat, erhält vertraglich vereinbarte Leistungen. Auch hier gilt:
✅ Diese Leistungen sind nicht einkommensabhängig, d. h. die Immobilienrente hat keinen Einfluss.
Allerdings können private Versicherungen unter Umständen nachfragen, ob weitere Vermögenswerte zur Finanzierung der Pflege verfügbar sind – in der Praxis ist das jedoch selten.
Strategien zur Schonung von Pflegehilfen
Wenn Sie vermeiden möchten, dass eine Immobilienrente vollständig auf Pflegehilfen angerechnet wird, können folgende Strategien helfen:
- Einmalzahlung statt Monatsrente
Bei einer größeren Einmalzahlung erfolgt Vermögensprüfung, keine Einkommensprüfung. Liegt das Vermögen unterhalb der Schonvermögensgrenze (ca. 10.000–12.000 €), wird kein Einfluss auf Pflegehilfen genommen. - Pflegekosten privat absichern
Mit der Immobilienrente können Sie gezielt eine Pflegezusatzversicherung finanzieren – dann sind Sie nicht abhängig vom Sozialamt. - Vertragliche Gestaltung mit Beratung
Ein gut konzipierter Leibrentenvertrag kann gezielt Einkünfte staffeln, kombinieren oder sogar verzögern – etwa mit Auszahlungsstart ab 80 Jahren. So lässt sich die Anrechnungsproblematik mindern.
Fazit zu Abschnitt 3
Die gesetzliche Pflegeversicherung ist nicht einkommensabhängig – daher wird die Immobilienrente nicht angerechnet, solange es um Standardleistungen (z. B. Pflegegeld, Pflegesachleistungen) geht.
Sobald jedoch ergänzende Pflegehilfen nach dem SGB XII beantragt werden, wird die Immobilienrente als Einkommen gewertet – und kann zum vollständigen Wegfall dieser Hilfen führen.
Deshalb ist eine frühzeitige Planung und Beratung zur Verrentung und Pflegefinanzierung entscheidend.
🏘️ Immobilienrente und Wohngeld – was wird angerechnet?
Wohngeld ist eine staatliche Unterstützung, die einkommensschwachen Haushalten helfen soll, ihre Wohnkosten zu tragen. Es handelt sich nicht um eine Sozialhilfeleistung, sondern um einen Zuschuss zur Miete oder zu den Kosten selbstgenutzten Wohneigentums. Viele ältere Menschen beantragen Wohngeld, insbesondere wenn ihre Renten gering sind – doch was passiert, wenn zusätzlich eine Immobilienrente vereinbart wurde?
Kurz gesagt: Die Immobilienrente wird bei der Wohngeldberechnung in der Regel als Einkommen angerechnet. Doch es gibt wichtige Details und Ausnahmen, die wir hier genau erklären.
Grundlagen: Wer hat Anspruch auf Wohngeld?
Der Anspruch auf Wohngeld ergibt sich aus dem Wohngeldgesetz (WoGG). Es richtet sich an:
- Mieterinnen und Mieter (Mietzuschuss)
- Eigentümer:innen, die ihre Immobilie selbst bewohnen (Lastenzuschuss)
Wichtig ist: Wohngeld wird nicht gezahlt, wenn gleichzeitig Grundsicherung im Alter oder Sozialhilfe bezogen wird (§ 7 WoGG). Es besteht also ein entweder/oder-Verhältnis.
Was gilt als Einkommen beim Wohngeld?
Das gesamte zu berücksichtigende Jahreseinkommen wird bei der Wohngeldberechnung herangezogen (§ 14 WoGG). Dazu zählen u. a.:
- Renten (gesetzlich und privat)
- Einkommen aus selbstständiger und nichtselbstständiger Arbeit
- Kapitalerträge
- Unterhaltsleistungen
- Private Rentenzahlungen wie Leibrenten aus Immobilienverrentung
👉 Das bedeutet konkret: Eine Immobilienrente erhöht das Jahreseinkommen – und kann den Wohngeldanspruch mindern oder ausschließen.
Beispielrechnung: Auswirkungen einer Immobilienrente
Angenommen, eine alleinstehende Rentnerin erhält:
- 9.600 € Jahresrente (800 € monatlich)
- zusätzlich 6.000 € jährlich aus einer Immobilienrente (500 € monatlich)
Ihr Gesamteinkommen beträgt somit 15.600 € pro Jahr. Bei diesem Betrag reduziert sich der Wohngeldanspruch deutlich – oder entfällt ganz, je nach Region, Miete und Wohnfläche.
Ein Online-Wohngeldrechner kann hier eine erste Einschätzung bieten, etwa über:
👉 https://www.bmwsb.bund.de/Wohngeldrechner
Ausnahme: Steuerliche Aspekte
Die Immobilienrente ist steuerpflichtig, aber oft nur mit einem Ertragsanteil (bei Leibrenten nach § 22 Nr. 1 Satz 3 EStG). Der steuerpflichtige Anteil richtet sich nach dem Alter bei Rentenbeginn:
| Alter bei Rentenbeginn | Ertragsanteil |
|---|---|
| 65 Jahre | 18 % |
| 70 Jahre | 15 % |
| 75 Jahre | 13 % |
👉 Für das Wohngeld zählt aber nicht nur der steuerpflichtige Anteil, sondern die volle monatliche Zahlung, sofern sie regelmäßig fließt.
Wann zählt eine Immobilienrente nicht als Einkommen?
In wenigen Fällen wird eine Immobilienrente nicht voll angerechnet, z. B.:
- Wenn es sich um eine Einmalzahlung handelt (dann gilt sie als Vermögen)
- Wenn die Zahlung nicht regelmäßig, sondern unregelmäßig erfolgt (z. B. jährliche Ausschüttung)
- Wenn nachweislich Pflege- oder Unterhaltsverpflichtungen daraus bestritten werden (mit Belegen)
Dennoch gilt im Regelfall:
💬 Monatlich gezahlte Immobilienrenten zählen vollständig zum Jahreseinkommen beim Wohngeld.
Wohnrecht als geldwerter Vorteil – wird das angerechnet?
Ein lebenslanges Wohnrecht ist kein Einkommen, da es kein Geldfluss ist. Es wird nicht angerechnet, solange kein Entgelt (z. B. Untermieteinnahmen) damit verbunden ist.
Wichtig: Wenn das Wohnrecht besteht, aber zusätzliche Mieteinnahmen generiert werden (z. B. durch Untervermietung), werden diese als Einkommen berücksichtigt – auch beim Wohngeld.
Tipps zur Optimierung
Wer Immobilienrente und Wohngeld kombinieren möchte, sollte Folgendes beachten:
- Vertraglich flexible Gestaltung prüfen:
Kann die Immobilienrente als Einmalzahlung ausgezahlt werden, liegt ggf. kein Einkommen vor. - Zeitliche Staffelung:
Wenn Wohngeld zunächst für ein Jahr bezogen wird, und die Rente erst später beginnt, kann dies sinnvoll sein. - Abzüge und Freibeträge prüfen:
- Werbungskosten
- Kranken- und Pflegeversicherungsbeiträge
- Steuerliche Freibeträge
- Beratung nutzen:
Verbraucherzentralen, Wohngeldstellen oder Steuerberatungen helfen bei der exakten Berechnung.
Fazit zu Abschnitt 4
Immobilienrenten gelten beim Wohngeld als Einkommen – sie können daher zur Reduktion oder zum vollständigen Wegfall des Wohngeldanspruchs führen. Eine genaue Prüfung der Vertragsart, der Zahlungsweise und der steuerlichen Behandlung ist unerlässlich.
Durch eine clevere Gestaltung der Immobilienverrentung – etwa durch Einmalzahlungen oder Staffelungen – lässt sich unter Umständen dennoch ein Wohngeldanspruch erhalten oder verlängern.
💼 Steuerliche Behandlung: Immobilienrente und Steuerabzug
Die steuerliche Behandlung der Immobilienrente ist ein entscheidender Punkt bei der Planung der Altersfinanzierung. Denn auch wenn die Zahlungen aus der Immobilienverrentung zunächst wie eine sichere Einkommensquelle erscheinen, können sie steuerliche Folgen haben. Ob und in welcher Höhe Steuern anfallen, hängt dabei von der Vertragsart, dem Alter beim Rentenbeginn und der persönlichen Einkommenssituation ab.
Arten der Immobilienrente und steuerliche Unterschiede
Es gibt unterschiedliche Formen der Immobilienrente – und jede davon wird steuerlich anders behandelt:
- Leibrente (privat vereinbart oder notariell beurkundet)
👉 Der empfangende Teil versteuert den sogenannten Ertragsanteil nach § 22 Nr. 1 Satz 3 EStG.
Die Höhe des Ertragsanteils ist vom Alter beim Rentenbeginn abhängig (siehe Tabelle weiter unten). - Einmalzahlung bei Immobilienverkauf
👉 Eine einmalige Kapitalzahlung ist in der Regel steuerfrei, wenn die Immobilie zuvor eigengenutzt war und die Spekulationsfrist (§ 23 EStG) abgelaufen ist. - Teilverkauf mit Rückmietung oder Nutzungsentgelt
👉 Wird der Teilverkauf mit einer monatlichen Zahlung kombiniert, kann diese wie Mieteinnahmen oder Zinsen gewertet werden – abhängig von der Vertragsgestaltung. - Umkehrhypothek (Renten-Darlehen)
👉 Bei Darlehen fließt kein Einkommen, sondern eine Kreditlinie. Diese ist nicht steuerpflichtig, solange keine Zinserträge anfallen.
Der Ertragsanteil: Wie viel muss versteuert werden?
Bei Leibrenten gilt nicht die gesamte Zahlung als steuerpflichtig, sondern nur ein fester Anteil – der sogenannte Ertragsanteil. Dieser richtet sich nach dem Alter der oder des Berechtigten beim Rentenbeginn.
| Alter bei Rentenbeginn | Ertragsanteil laut § 22 EStG |
|---|---|
| 60 Jahre | 22 % |
| 65 Jahre | 18 % |
| 70 Jahre | 15 % |
| 75 Jahre | 13 % |
| 80 Jahre | 11 % |
| 85 Jahre | 9 % |
👉 Beispiel: Eine 75-jährige Frau erhält monatlich 800 € aus einer Immobilienrente (Leibrente).
Der steuerpflichtige Ertragsanteil beträgt 13 % → 104 € pro Monat bzw. 1.248 € im Jahr.
Nur dieser Betrag muss in der Einkommensteuererklärung angegeben werden.
Welche Steuern können zusätzlich anfallen?
Neben der Einkommensteuer können weitere Aspekte steuerlich relevant werden:
- Solidaritätszuschlag + ggf. Kirchensteuer:
Auch auf den versteuerten Ertragsanteil können diese Zuschläge anfallen. - Pflicht zur Abgabe einer Steuererklärung:
Wer neben der gesetzlichen Rente noch weitere steuerpflichtige Einnahmen hat (wie eben die Immobilienrente), kann zur Abgabe einer Steuererklärung verpflichtet sein. - Auswirkungen auf Grundfreibetrag:
Der Grundfreibetrag liegt 2025 bei ca. 11.604 € für Alleinstehende. Wer darunter bleibt, zahlt keine Einkommensteuer – auch nicht auf den Ertragsanteil.
Abzugsfähige Kosten und Steuerentlastungen
Die gute Nachricht: Wer Steuern auf die Immobilienrente zahlt, kann bestimmte Ausgaben absetzen, die im Zusammenhang mit dieser Rente stehen:
- Steuerberatungskosten im Zusammenhang mit der Rente
- Gesundheits- oder Pflegekosten als außergewöhnliche Belastungen (§ 33 EStG)
- Beiträge zur Kranken- und Pflegeversicherung
- Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen (z. B. Pflege, Reinigung, Gartenarbeit) mit bis zu 20 % Abzugsfähigkeit
Insbesondere bei Pflegebedürftigkeit lassen sich hohe steuerliche Vorteile erzielen, die die Belastung durch den Ertragsanteil mildern oder vollständig kompensieren.
Steuerliche Gestaltung: Welche Optionen gibt es?
Es gibt legale Möglichkeiten, die steuerliche Belastung durch Immobilienrenten zu reduzieren:
- Zahlungen verzögert beginnen lassen
Wird der Rentenbeginn auf einen späteren Zeitpunkt gelegt (z. B. ab 80), ist der Ertragsanteil geringer. - Einmalzahlung statt Leibrente
Eine Einmalzahlung kann – bei Eigennutzung – steuerfrei sein, besonders wenn keine Spekulationsfrist mehr greift. - Nutzung der Grundfreibeträge
Wer mit der Summe aller Einkünfte unter dem steuerlichen Grundfreibetrag bleibt, zahlt gar keine Steuer auf die Immobilienrente. - Immobilie gemeinsam verrenten
Bei Ehepaaren kann eine optimierte Vertragsgestaltung helfen, Freibeträge und Progression besser auszunutzen. - Beratung durch Steuerberater:in oder Lohnsteuerhilfeverein
Nur durch eine fundierte Beratung lässt sich das Beste aus der Situation machen – zum Beispiel durch Kombination mit Pflegepauschbeträgen oder steuerfreie Leistungen.
Häufige Fehler vermeiden
❌ Keine Steuererklärung abgeben: Auch wenn die Steuerlast gering ist, kann die Nichtmeldung von Einkünften (auch aus Leibrenten) zu Nachzahlungen und Strafzinsen führen.
❌ Falsche Vertragsart wählen: Teilverkauf mit Mieteinnahmen kann zu höherer Steuerbelastung führen als eine klassische Leibrente.
❌ Mietwertvorteile ignorieren: Wird das Wohnrecht als Miete umgewandelt, können daraus steuerpflichtige Einnahmen entstehen.
Fazit zu Abschnitt 5
Die Immobilienrente ist in steuerlicher Hinsicht nicht automatisch steuerfrei, wird aber oft nur teilweise versteuert. Bei Leibrenten gilt ein altersabhängiger Ertragsanteil, der relativ niedrig ist – besonders im höheren Alter. Die konkrete Steuerlast hängt von der gesamten Einkommenssituation ab.
Durch clevere Vertragsgestaltung und rechtzeitige steuerliche Beratung lassen sich Steuern sparen oder ganz vermeiden. Wichtig ist, die Immobilienrente korrekt in der Steuererklärung anzugeben und mit anderen Einkünften (z. B. Pflegegeld, gesetzliche Rente) sinnvoll zu kombinieren.
Tipps zur optimalen Gestaltung der Immobilienverrentung
Die Entscheidung, eine Immobilie zu verrenten, ist ein bedeutender Schritt – vor allem im Hinblick auf finanzielle Sicherheit, soziale Leistungen und steuerliche Auswirkungen im Alter. Um Nachteile zu vermeiden und die Vorteile voll auszuschöpfen, ist eine individuelle und gut durchdachte Gestaltung des Vertrags entscheidend. In diesem Abschnitt zeigen wir, worauf Sie achten sollten, welche Vertragsformen empfehlenswert sind und wie Sie Ihre Sozialleistungen optimal schützen.
1. Ziel klar definieren: Was soll die Verrentung bewirken?
Bevor Sie einen Vertrag unterschreiben, sollten Sie sich selbst (und ggf. auch Ihre Angehörigen) fragen:
- Soll die Immobilienrente eine geringe gesetzliche Rente aufstocken?
- Sollen Pflegekosten oder medizinische Leistungen abgesichert werden?
- Wollen Sie Angehörige finanziell entlasten oder absichern?
- Ist ein Verbleib in der Immobilie auf Dauer gewünscht?
Je klarer das Ziel, desto präziser lässt sich die passende Vertragsart wählen.
2. Die richtige Verrentungsform wählen
Es gibt mehrere Varianten – jede mit Vor- und Nachteilen:
a) Leibrente
- Lebenslange monatliche Zahlung
- Wohnrecht bleibt bestehen
- Steuerpflichtiger Ertragsanteil
- Gut geeignet für planbare monatliche Zusatzeinnahmen
Tipp: Ideal, wenn regelmäßiges Einkommen im Alter erwünscht ist und keine unmittelbaren hohen Investitionen anstehen.
b) Einmalzahlung
- Verkauf gegen hohe Einmalzahlung (ggf. steuerfrei)
- Kann gezielt zur Pflegefinanzierung oder Schuldentilgung genutzt werden
- Keine regelmäßigen Einkünfte → kein Einfluss auf Wohngeld oder Grundsicherung (wenn Vermögen unter Freibetrag bleibt)
Tipp: Nur bei sorgfältiger Finanzplanung und Rücklagen sinnvoll – sonst droht Vermögensverzehr.
c) Teilverkauf
- Nur ein Teil der Immobilie wird verkauft (z. B. 50 %)
- Rückzahlungspflicht (Verkaufswert bei Tod)
- Monatliches Nutzungsentgelt kann anfallen
- Komplexe steuerliche Bewertung
Tipp: Nur mit seriösen Anbietern und transparenter Kostenstruktur nutzen.
d) Umkehrhypothek
- Kredit auf die Immobilie mit Auszahlung monatlich oder als Einmalbetrag
- Rückzahlung bei Verkauf (z. B. nach Tod)
- Wohnrecht bleibt bestehen
Tipp: Für Alleinlebende mit hohem Kapitalbedarf geeignet, bei geringem Vererbungswunsch.
3. Sozialleistungen im Blick behalten
Wer staatliche Hilfe (Grundsicherung, Pflegezuschuss, Wohngeld) bezieht oder später benötigen könnte, sollte diese Punkte beachten:
- Vermeiden Sie laufende monatliche Renten, wenn Sie auf Grundsicherung oder Hilfe zur Pflege angewiesen sind → sie gelten als Einkommen!
- Besser: Einmalzahlung – gilt als Vermögen und unterliegt anderen Regeln.
- Nutzen Sie die Schonvermögensgrenzen (bis ca. 10.000–12.000 €, abhängig vom Bundesland).
- Wohnrecht nie ohne Not aufgeben! – das schützt vor Obdachlosigkeit und verbessert Ihre Position im Alter.
4. Vertraglich wichtige Klauseln prüfen (Checkliste)
Ein guter Vertrag zur Immobilienverrentung sollte folgende Punkte klar und eindeutig regeln:
✅ Wohnrecht / Nießbrauch: Lebenslang, kostenfrei, im Grundbuch eingetragen
✅ Zahlungssicherheit: Absicherung der Rente durch Grundschuld oder Rentengarantie
✅ Pflegefallregelung: Was passiert, wenn ein Pflegeheim notwendig wird?
✅ Rücktrittsrecht: Bei Zahlungsverzug des Käufers
✅ Wertsicherung: Rentenanpassung an Inflation möglich?
✅ Kostentragung: Wer zahlt Renovierungen, Instandhaltung, Grundsteuer?
5. Steuerliche Beratung einholen
- Lassen Sie sich von einem Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein beraten, bevor Sie unterschreiben.
- Prüfen Sie, ob sich durch bestimmte Vertragsvarianten Steuern vermeiden oder minimieren lassen.
- Achten Sie auf Kombinationen mit Pflegepauschbeträgen, außergewöhnlichen Belastungen oder Haushaltsnahe-Dienstleistungen.
6. Anbieter sorgfältig auswählen
Leider gibt es auf dem Markt auch unseriöse Anbieter, die mit hohen Rentenzahlungen oder „sorglos-Paketen“ werben. Deshalb gilt:
- Achten Sie auf Transparenz der Gebühren (z. B. Vermittlungsprovision, Notarkosten, Nutzungsentgelt)
- Holen Sie mehrere Angebote ein – vergleichen Sie Leistungen, Sicherheit und Gesamtertrag
- Nutzen Sie nur Anbieter mit Erfahrung und geprüfter Seriosität, z. B.:
- Stiftung Warentest-geprüfte Anbieter
- Genossenschaftsmodelle
- Regionale Wohnbaugesellschaften
Tipp: Lassen Sie den Vertrag immer rechtlich prüfen, z. B. durch:
- Verbraucherzentrale
- Mieterbund
- Notarin oder Notar mit Spezialisierung auf Immobilienrecht
7. Familienmitglieder rechtzeitig einbinden
Ein offenes Gespräch mit Kindern, Enkelkindern oder engen Vertrauten ist wichtig – gerade wenn das Haus oder die Wohnung eigentlich „vererbt“ werden sollte. So vermeiden Sie Missverständnisse oder Konflikte.
💡 Tipp: In vielen Fällen lässt sich eine Immobilienrente so gestalten, dass sie mit einem späteren Erbfall kompatibel ist – z. B. durch Rückfallklauseln oder Nießbrauchregelungen.
❓ Häufige Fragen (FAQ) zum Thema Immobilienrente und Sozialleistungen
Die Kombination aus Immobilienrente und Sozialleistungen wirft in der Praxis viele Fragen auf. Im Folgenden finden Sie die häufigsten Nutzerfragen – klar und einfach beantwortet:
### 🔍 Wird die Immobilienrente auf alle Sozialleistungen angerechnet?
Ja, aber unterschiedlich je nach Leistung:
- Grundsicherung im Alter → Ja, komplette Anrechnung als Einkommen
- Pflegegeld der Pflegekasse → Nein, keine Anrechnung
- Hilfe zur Pflege (vom Sozialamt) → Ja, wird als Einkommen berücksichtigt
- Wohngeld → Ja, zählt voll zum anrechenbaren Einkommen
- Arbeitslosengeld II / Bürgergeld → Ja, bei regelmäßigem Zufluss als Einkommen
💸 Was passiert, wenn ich eine hohe Einmalzahlung aus der Immobilienrente erhalte?
Dann gilt die Summe in der Regel als Vermögen – nicht als Einkommen.
Achtung: Vermögen über ca. 10.000 bis 12.000 € kann zum Ausschluss oder zur Reduzierung von Leistungen wie Grundsicherung oder Hilfe zur Pflege führen. Liegt es unter der Grenze, bleibt es in der Regel unangetastet.
🧾 Muss ich die Immobilienrente in der Steuererklärung angeben?
Ja, wenn es sich um eine Leibrente handelt.
Dann muss der Ertragsanteil versteuert werden – dieser liegt je nach Alter beim Rentenbeginn zwischen 9 % und 22 %. Eine Einmalzahlung ist steuerfrei, wenn bestimmte Bedingungen (Eigennutzung, Spekulationsfrist) erfüllt sind.
🏠 Darf ich meine Immobilie nach der Verrentung weiter bewohnen?
Ja – in den meisten Modellen ist ein lebenslanges Wohnrecht vertraglich garantiert, das auch im Grundbuch abgesichert ist.
Achten Sie darauf, dass:
- das Wohnrecht notariell beurkundet wird
- keine Befristung oder Kündigungsklausel enthalten ist
- Sie weiterhin die Nutzungsrechte behalten (z. B. bei Pflege im Haus)
👩⚖️ Was passiert, wenn der Käufer oder Anbieter insolvent wird?
Dann besteht Risiko, dass Rentenzahlungen ausfallen. Um das zu vermeiden, sollte:
- eine Grundschuld oder Hypothek als Absicherung im Grundbuch eingetragen werden
- der Vertrag eine Rückabwicklungsklausel enthalten
- eine Ausfallversicherung geprüft werden
Tipp: Achten Sie auf Anbieter mit Transparenz und finanzieller Absicherung.
🧓 Wie wirkt sich die Immobilienrente auf Pflegeheimplätze aus?
Wenn Sie stationäre Pflege benötigen und auf Sozialhilfe zur Pflege angewiesen sind, wird die Immobilienrente wie Einkommen behandelt.
➡️ Das Sozialamt prüft, ob die Zahlungen hoch genug sind, um Eigenanteile zu decken.
➡️ Ist das der Fall, besteht kein Anspruch auf staatliche Hilfe für das Pflegeheim.
🏘️ Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn ich ins Pflegeheim ziehe?
Sie behalten das Wohnrecht, auch wenn Sie es aktuell nicht nutzen.
Mögliche Optionen:
- Untermiete → Einnahmen zählen als Einkommen bei Sozialleistungen
- Rückübertragung oder Auflösung → in der Regel steuer- und vertragsrelevant
- Verwertung durch Käufer → je nach Vertrag evtl. erst nach Tod möglich
👨👩👧 Kann ich die Immobilie trotz Verrentung vererben?
In der Regel nicht, da die Immobilie verkauft wurde.
Was möglich ist:
- Rückfallklauseln im Todesfall (z. B. Rückerwerbsrecht durch Erben)
- Erbschaft des Restvermögens aus der Rentenzahlung
- Bei Teilverkauf bleibt ein Teil im Familienbesitz → dieser kann vererbt werden
📈 Kann ich die Immobilienrente mit anderen Altersvorsorgemodellen kombinieren?
Ja, unbedingt!
Sinnvolle Kombinationen:
- Pflegezusatzversicherung (mit der Rente finanzieren)
- Private Rentenversicherung
- Erbverzichtsregelungen
- Steuerliche Gestaltung mit Freibeträgen, Pflegepauschalen, Werbungskosten
🛡️ Wie finde ich einen seriösen Anbieter?
Achten Sie auf:
- Transparente Verträge ohne versteckte Kosten
- Registrierung bei Verbraucherschutzorganisationen
- Positive Bewertungen von Stiftung Warentest oder der Verbraucherzentrale
- Erfahrung mit Senioren, Pflege und Sozialrecht
- Notariell begleitete Abwicklung
Tipp: Niemals unter Druck unterschreiben – holen Sie sich eine zweite Meinung!
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