Die Immobilienverrentung wird für viele Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer im Alter immer attraktiver – doch die steuerlichen Fallstricke sind oft nicht auf den ersten Blick erkennbar. Wer seine Immobilie verkauft und sich ein Wohnrecht oder Nießbrauch sichert, sollte genau wissen, welche Steuern fällig werden können. In diesem Beitrag erfährst du verständlich und detailliert, welche Abgaben bei der Immobilienverrentung entstehen – und wie du steuerliche Stolperfallen vermeidest.
📚 Inhaltsverzeichnis
- Was bedeutet Immobilienverrentung und wie funktioniert sie?
- Wann fallen bei der Immobilienverrentung Steuern an?
- Die Spekulationssteuer bei Immobilien – wann sie greift
- Nießbrauch und Wohnrecht – steuerliche Auswirkungen im Detail
- Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten und Tipps zur Optimierung
- Häufige Fragen (FAQ) zur Besteuerung bei Immobilienverrentung
- Fazit: Worauf du bei der Verrentung deiner Immobilie steuerlich achten solltest
Die eigene Immobilie im Alter zu Geld machen und dennoch im gewohnten Zuhause wohnen bleiben – die Immobilienverrentung macht’s möglich. Dieses Modell erfreut sich immer größerer Beliebtheit, vor allem bei älteren Eigentümerinnen und Eigentümern, die keine Erben haben oder ihre Rente aufstocken möchten. Doch was auf den ersten Blick nach einer cleveren Lösung aussieht, kann steuerlich komplex werden.
Viele unterschätzen, welche Abgaben bei der Verrentung anfallen können: Einkommensteuer, Spekulationssteuer, Nießbrauch-Versteuerung oder sogar Schenkungsteuer – das Finanzamt schaut genau hin. Wer den Überblick verliert, zahlt am Ende womöglich mehr, als nötig wäre.
In diesem Beitrag erfährst du verständlich und konkret:
- Wann genau Steuern bei der Immobilienverrentung anfallen
- Was es mit der Spekulationsfrist auf sich hat
- Wie der Nießbrauch steuerlich behandelt wird
- Und mit welchen legalen Gestaltungen du steuerlich klug vorgehen kannst
1. Was bedeutet Immobilienverrentung und wie funktioniert sie?
Die Immobilienverrentung ist ein Modell, bei dem Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Immobilie verkaufen, gleichzeitig aber ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht behalten – oft gegen eine regelmäßige Rentenzahlung vom Käufer.
🔑 Grundformen der Immobilienverrentung:
- Leibrente: Der Käufer zahlt dem Verkäufer eine monatliche Rente – meist lebenslang.
- Zeitrente: Die Rente wird nur für einen vertraglich bestimmten Zeitraum gezahlt.
- Einmalzahlung + Wohnrecht: Der Käufer zahlt sofort einen Betrag, der Verkäufer bleibt lebenslang wohnen.
- Nießbrauch-Modell: Der Verkäufer überträgt das Eigentum, behält aber das Recht, die Immobilie selbst zu nutzen oder zu vermieten.
In fast allen Modellen bleibt das Wohnrecht (oder Nießbrauchrecht) im Grundbuch eingetragen – ein starker Schutz für den oder die Verkäufer:in. Doch genau dieser rechtliche Kniff führt zu steuerlichen Besonderheiten, die oft unterschätzt werden.
🔍 Relevanz der Verrentung in Deutschland
Immer mehr Seniorinnen und Senioren nutzen die Immobilienverrentung als Teil ihrer Altersvorsorge. Studien zeigen, dass in Deutschland über 10 Millionen Menschen im eigenen Haus wohnen, aber wenig liquide Mittel besitzen. Die Verrentung bietet also eine Möglichkeit, gebundenes Vermögen nutzbar zu machen, ohne ausziehen zu müssen.
Allerdings fehlt vielen das steuerliche Hintergrundwissen. Und hier liegt das Risiko: Steuerliche Konsequenzen können gravierend sein, wenn man nicht vorbereitet ist.
2. Wann fallen bei der Immobilienverrentung Steuern an?
📌 Überblick: Diese Steuern können anfallen
| Steuerart | Wann sie greift |
|---|---|
| Einkommensteuer | Bei Einnahmen durch Rente oder Verkaufserlös |
| Spekulationssteuer | Bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Kauf |
| Schenkungsteuer | Bei Übertragung unter Marktwert |
| Grunderwerbsteuer | Trägt meist der Käufer – indirekt aber relevant |
| Erbschaftsteuer | Bei Übergabe zu Lebzeiten relevant (Teilweise) |
📍 Einkommensteuer bei Immobilienverrentung
Wenn du deine Immobilie verrentest, kann Einkommensteuer entstehen – vor allem dann, wenn du monatliche Zahlungen erhältst (Leibrente). Diese Rente wird in Teilen als Einkünfte aus sonstigen Leistungen versteuert.
Der zu versteuernde Anteil richtet sich nach dem sogenannten Ertragsanteil, der vom Alter beim Rentenbeginn abhängt:
| Alter bei Rentenbeginn | Ertragsanteil der Leibrente |
|---|---|
| 65 Jahre | 18 % |
| 70 Jahre | 15 % |
| 75 Jahre | 13 % |
Beispiel:
Eine 70-jährige Verkäuferin erhält monatlich 1.000 € Leibrente. 15 % davon (150 €) müssen versteuert werden – das sind 1.800 € im Jahr.
👉 Wichtig: Die steuerliche Belastung hängt vom persönlichen Steuersatz ab.
📍 Steuerfalle bei Einmalzahlung und Nießbrauch
Wird statt einer Leibrente eine Einmalzahlung geleistet, ist zu prüfen, ob Einkommensteuer anfällt – etwa bei gewerblichem Immobilienhandel oder wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen (Spekulationsfrist). Außerdem ist der Nießbrauch steuerlich relevant, da er den Wert des Verkaufs mindert – das Finanzamt sieht darin häufig eine Teilschenkung, was wiederum Schenkungsteuer auslösen kann.
3. Die Spekulationssteuer bei Immobilien – wann sie greift
Die Spekulationssteuer gehört zu den häufigsten steuerlichen Stolperfallen beim Verkauf von Immobilien. Gerade bei der Immobilienverrentung kann sie ungewollt zuschlagen – besonders, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Viele Verkäuferinnen und Verkäufer sind überrascht, dass das Finanzamt hier mitverdienen möchte.
In diesem Abschnitt erfährst du:
- Was die Spekulationssteuer ist
- Wann sie greift – und wann nicht
- Wie du sie legal vermeiden kannst
- Wie der Nießbrauch den Steuerzeitpunkt beeinflusst
📌 Was ist die Spekulationssteuer?
Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuerart, sondern ein Begriff für die Einkommensteuer, die auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie fällig wird – sofern diese innerhalb einer bestimmten Frist veräußert wird.
Die rechtliche Grundlage findest du im § 23 Einkommensteuergesetz (EStG). Dort steht sinngemäß: Wer eine Immobilie verkauft, die nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde und dies innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung, muss den Gewinn versteuern.
⏳ Die 10-Jahres-Spekulationsfrist
Die sogenannte Spekulationsfrist beginnt mit dem Kaufdatum der Immobilie (notarieller Kaufvertrag) und endet zehn Jahre später zum Tag genau.
Beispiel 1:
Du hast dein Haus am 15. Mai 2016 gekauft.
Dann darfst du es ab dem 16. Mai 2026 verkaufen – steuerfrei.
Beispiel 2:
Du kaufst 2017 eine Wohnung, vermietest sie und verrentest sie 2025 mit Einmalzahlung:
→ Der Verkauf ist steuerpflichtig, weil du innerhalb der 10-Jahres-Frist liegst.
✅ Wann ist der Verkauf steuerfrei?
Die Spekulationssteuer entfällt, wenn:
- Die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
→ Auch dann, wenn du nur kurzzeitig selbst darin gewohnt hast.
→ Eine kurzzeitige Nutzung reicht aus, wenn du im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst darin gewohnt hast (mindestens für einige Monate). - Der Verkauf außerhalb der Spekulationsfrist erfolgt (nach 10 Jahren).
- Die Immobilie unentgeltlich vererbt wurde.
→ Hier beginnt die Frist beim Erblasser.
→ Beispiel: Du erbst das Haus deiner Mutter, die es vor 20 Jahren gekauft hat – dann kannst du es sofort steuerfrei verkaufen.
🏠 Immobilienverrentung & Spekulationsfrist: Ein Sonderfall
Bei der Immobilienverrentung wird die Immobilie zwar verkauft – aber oft mit einem Nießbrauchrecht für den Verkäufer. Und genau dieser Nießbrauch führt zu steuerlichen Besonderheiten:
▶️ Das Nießbrauchrecht verschiebt den steuerlichen Zufluss des Kaufpreises.
Das Finanzamt erkennt den Zeitpunkt des Verkaufs erst dann an, wenn der Nießbrauch endet, also oft erst beim Tod des Verkäufers. Das bedeutet:
→ Die Spekulationsfrist kann sich verlängern, obwohl der Kaufvertrag bereits unterzeichnet wurde!
Beispiel:
- Haus 2018 gekauft
- 2025 verrentet mit lebenslangem Nießbrauch
- Verkäufer stirbt 2040
→ Spekulationsfrist endet 2028, aber Besteuerung könnte erst 2040 anfallen!
Das kann für den Käufer (Erwerber) oder die Erben steuerlich ungünstig sein, weil sie dann u. U. nachversteuern müssen, wenn der Gewinn noch innerhalb der 10-Jahresfrist liegt – gerechnet ab tatsächlichem Übergang der Nutzung (also z. B. Tod des Verkäufers).
💡 So vermeidest du die Spekulationssteuer
Es gibt einige legale Strategien, um die Spekulationssteuer zu umgehen:
- Eigennutzung vor Verkauf
- Selbst einziehen und mind. im Verkaufsjahr + zwei Jahre zuvor bewohnen.
- Ideal für Rentnerinnen und Rentner, die später ins Pflegeheim wechseln.
- Geduld haben – Frist abwarten
- Abwarten, bis die 10-Jahres-Frist abgelaufen ist.
- Gestaltung mit Nießbrauch genau prüfen
- Wenn der Kaufpreis aufgeteilt wird in Nießbrauchswert und Restwert, kann ggf. keine Spekulationssteuer anfallen.
- Verkauf an Familienangehörige mit Rückmietung/Nießbrauch
- Komplex, aber mit steuerlicher Beratung oft lohnenswert.
❗ Achtung bei vermieteten Immobilien
Wenn die Immobilie in den Jahren vor dem Verkauf vermietet war, ist die Spekulationsfrist zwingend einzuhalten.
Die Eigennutzung in den letzten 3 Jahren reicht nicht, wenn davor durchgehend vermietet wurde und du nie selbst darin gewohnt hast.
📚 Quellen und weiterführende Infos:
- § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte
- Bundesfinanzministerium: Spekulationssteuer auf Immobilien
- Finanztip: Immobilienverkauf und Steuern
4. Nießbrauch und Wohnrecht – steuerliche Auswirkungen im Detail
Die Begriffe Nießbrauch und Wohnrecht begegnen einem schnell, wenn es um Immobilienverrentung geht. Sie sind zentrale Bestandteile vieler Verrentungsmodelle und dienen vor allem dem Schutz der Verkäuferin oder des Verkäufers. Was viele jedoch nicht wissen: Auch diese Rechte haben steuerliche Auswirkungen, und das gleich auf mehreren Ebenen.
In diesem Abschnitt erfährst du:
- Was genau der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht ist
- Wie sie sich steuerlich auswirken
- Welche Abgaben daraus entstehen können
- Was Käufer:innen und Verkäufer:innen unbedingt beachten sollten
🔍 Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht
Nießbrauch und Wohnrecht sind zwei verschiedene Nutzungsrechte – beide können beim Verkauf einer Immobilie zugunsten der bisherigen Eigentümerin oder des Eigentümers im Grundbuch eingetragen werden.
| Merkmal | Nießbrauch | Wohnrecht |
|---|---|---|
| Nutzung | Eigennutzung und/oder Vermietung | Nur Eigennutzung |
| Einnahmen | Vermieterträge erlaubt | Keine Einnahmen erlaubt |
| Dauer | Meist lebenslang | Meist lebenslang |
| Steuerlich relevant | Ja (Bewertung als geldwerter Vorteil) | Ja (aber meist geringer Einfluss) |
Fazit: Der Nießbrauch ist das stärkere Recht – und damit steuerlich auch deutlich relevanter.
💰 Wie wirkt sich Nießbrauch steuerlich aus?
Wird beim Verkauf einer Immobilie ein Nießbrauchrecht für die Verkäuferin oder den Verkäufer eingetragen, reduziert sich der steuerlich ansetzbare Verkaufspreis. Denn das Nießbrauchrecht gilt als geldwerter Vorteil, der den Wert der Immobilie mindert.
Beispiel:
Eine Immobilie wird für 400.000 € verkauft.
Ein Nießbrauchrecht mit einem berechneten Wert von 120.000 € wird eingeräumt.
→ Der steuerlich relevante Kaufpreis beträgt dann nur 280.000 €.
Das hat sowohl Vorteile als auch Risiken:
Vorteile:
- Möglicherweise keine Spekulationssteuer (bei geringem oder keinem steuerlichen Gewinn)
- Käufer zahlt geringere Grunderwerbsteuer
Risiken:
- Finanzamt kann das Nießbrauchrecht als Teilschenkung einstufen → Schenkungsteuer
- Bei Vermietung durch Nießbrauchberechtigte: Einkommensteuerpflicht auf Mieteinnahmen
🧾 Beispielrechnung: Nießbrauch versteuern
Du verrentest deine Immobilie, behältst das Nießbrauchrecht und vermietest das Haus weiter.
Die Mieteinnahmen betragen 1.200 € im Monat.
→ Diese 14.400 € im Jahr musst du in deiner Einkommensteuererklärung angeben – als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Von diesen Einnahmen kannst du jedoch auch Werbungskosten abziehen, z. B. anteilige Instandhaltungskosten, Steuerberatungskosten oder Abschreibungen, wenn du sie trägst.
🛑 Steuerfalle: Nießbrauch + Einmalzahlung
In der Praxis kommt es vor, dass beim Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauchrecht zusätzlich eine Einmalzahlung an die Verkäuferin oder den Verkäufer geleistet wird.
Das Finanzamt prüft in solchen Fällen sehr genau:
- Wurde der Verkauf unter Wert durchgeführt?
- Wie hoch ist der barwertige Vorteil des Nießbrauchs?
- Wurden Steuerumgehungsmodelle konstruiert?
➡️ Bei auffälliger Gestaltung kann das Finanzamt eine Teilschenkung annehmen und Schenkungsteuer erheben.
Die Freigrenzen für Schenkungsteuer liegen bei:
- 400.000 € für Kinder
- 20.000 € bei fremden Personen
📌 Wohnrecht – weniger steuerlich relevant, aber nicht folgenlos
Das Wohnrecht ist gegenüber dem Nießbrauch die abgeschwächte Form des Nutzungsrechts. Es erlaubt lediglich das bewohnende Wohnen – also keine Vermietung oder wirtschaftliche Nutzung.
Steuerlich wird das Wohnrecht bei der Immobilienverrentung zwar auch berücksichtigt, aber:
- Der Wert des Wohnrechts wird geringer angesetzt als beim Nießbrauch
- Der Einfluss auf den steuerpflichtigen Verkaufsgewinn ist kleiner
- Schenkungsteuer ist seltener ein Thema – aber nicht ausgeschlossen
Beispiel:
Wert des Hauses: 300.000 €
Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht → Wertminderung z. B. 50.000 €
→ Steuerlicher Verkaufspreis: 250.000 €
→ Geringere Grunderwerbsteuer für Käufer, möglicher Steuervorteil für Verkäufer
💬 Was sagen Gerichte und Finanzämter?
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in mehreren Urteilen klargestellt:
- Der Nießbrauch gilt als belastendes Recht → Wertminderung ist realistisch
- Eine Kombination aus Nießbrauch und Rente oder Einmalzahlung ist zulässig, wenn fremdüblich gestaltet
- Schenkungsteuer wird nur fällig, wenn eine unangemessene Gegenleistung vorliegt
Quellen:
✅ Steuerlich clevere Gestaltungsmöglichkeiten
- Professionelle Bewertung des Nießbrauchrechts (durch Gutachter oder Steuerberater)
- Vertraglich klare Regelung der Rentenzahlungen und Kaufpreisanteile
- Nutzung von Steuerfreibeträgen bei Schenkungen oder Verkäufen an Angehörige
- Nießbrauch auf Zeit statt lebenslang – reduziert steuerlichen Wert
🧠 Fazit zu Nießbrauch & Wohnrecht:
| Aspekt | Nießbrauch | Wohnrecht |
|---|---|---|
| Steuerlich relevant | Sehr hoch | Mittel |
| Einfluss auf Verkaufspreis | Stark | Gering bis mittel |
| Einkommensteuer | Ja, bei Mieteinnahmen | Nein |
| Schenkungsteuer möglich | Ja, bei Unterpreisverkäufen | Selten |
5. Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten und Tipps zur Optimierung
Die steuerlichen Auswirkungen der Immobilienverrentung müssen kein Stolperstein sein – wenn man sie frühzeitig und klug plant. Mit der richtigen Gestaltung lassen sich unnötige Steuern vermeiden, Freibeträge optimal nutzen und sogar Vorteile für Angehörige schaffen. Dieser Abschnitt zeigt dir, welche Spielräume es gibt – und wie du sie ganz legal nutzen kannst.
Du erfährst:
- Wie du mit Fristen und Modellen Steuern sparen kannst
- Welche Gestaltungen mit Nießbrauch oder Wohnrecht steuerlich clever sind
- Wann sich der Verkauf an Angehörige lohnt
- Welche Rolle Beratung und Gutachten spielen
🧩 Gestaltung 1: Spekulationsfrist gezielt nutzen
Grundsatz: Wer seine Immobilie nach Ablauf von 10 Jahren verkauft, kann den Gewinn steuerfrei einstreichen – das gilt auch bei Immobilienverrentung.
Tipp: Prüfe unbedingt das exakte Kaufdatum – viele verpassen die Steuerfreiheit um wenige Monate.
📌 Erweiterte Möglichkeit:
Wenn du die Immobilie selbst nutzt, kannst du auch innerhalb der 10-Jahresfrist steuerfrei verkaufen, wenn du im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst darin gewohnt hast.
Beispiel:
- Haus 2017 gekauft, von 2023–2025 selbst bewohnt
- 2025 Verkauf → keine Spekulationssteuer
🔄 Gestaltung 2: Verkauf mit Nießbrauch clever strukturieren
Ein Verkauf mit Nießbrauch kann steuerlich vorteilhaft sein – wenn er angemessen bewertet wird.
So funktioniert’s:
- Die Immobilie wird verkauft, aber der oder die Verkäufer:in behält ein Nießbrauchrecht.
- Der Wert des Nießbrauchs wird vom Kaufpreis abgezogen.
- Der so geminderte Kaufpreis senkt die Steuerlast (auch für den Käufer).
Wichtig: Die Bewertung muss nach amtlichen Maßstäben erfolgen – z. B. nach dem Bewertungsgesetz oder mithilfe eines anerkannten Gutachtens.
📌 Tipp: Nutze einen Steuerberater oder ein Gutachten zur Bewertung – das schafft Rechtssicherheit.
👨👩👧 Gestaltung 3: Verkauf oder Übertragung an Familienangehörige
Gerade bei Kinderlosen oder in Familien mit mehreren Kindern ist der Verkauf an Angehörige eine beliebte Option.
Vorteile:
- Übertragung zu Lebzeiten senkt später die Erbschaftsteuer.
- Freibeträge können mehrfach genutzt werden (alle 10 Jahre erneut).
- Nießbrauch oder Wohnrecht schützt die Lebenssituation der Übertragenden.
Beispiel:
- Hauswert: 400.000 €
- Übertragung an Sohn mit Nießbrauch für Eltern
- Nießbrauchwert: 100.000 €
→ Zu versteuernder Wert: 300.000 €
→ Freibetrag bei Kindern: 400.000 € → keine Schenkungsteuer
📌 Tipp: Gestalte Verträge möglichst transparent und dokumentiere alles – das schützt vor späteren Streitigkeiten oder Rückfragen vom Finanzamt.
💶 Gestaltung 4: Kombination aus Einmalzahlung und Rente
Einige Modelle kombinieren eine Teilzahlung beim Verkauf mit einer monatlichen Leibrente.
Diese Gestaltung kann steuerlich interessant sein:
- Die Rente ist nur anteilig zu versteuern (Ertragsanteil)
- Die Einmalzahlung ist ggf. steuerfrei – z. B. bei Ablauf der Spekulationsfrist
- Der Käufer kann Rentenzahlungen ggf. als Sonderausgaben absetzen
📌 Achtung: Bei dieser Gestaltung prüft das Finanzamt genau, ob eine teilweise Schenkung vorliegt – besonders bei nicht marktüblichen Werten.
📉 Gestaltung 5: Nutzung von Werbungskosten und Abschreibungen
Wenn du nach der Verrentung durch Nießbrauch weiter vermietest, kannst du:
- Werbungskosten absetzen (z. B. Instandhaltung, Verwaltung, Steuerberatung)
- Gebäudeabschreibung (AfA) geltend machen – i. d. R. 2 % pro Jahr auf den Gebäudewert
📌 Beispielrechnung:
- Mieteinnahmen: 14.000 €/Jahr
- Werbungskosten: 4.000 €/Jahr
- Abschreibung: 2 % auf 200.000 € = 4.000 €/Jahr
→ Zu versteuern: nur 6.000 €/Jahr
🛡️ Gestaltung 6: Wohnrecht auf Zeit statt lebenslang
Ein befristetes Wohnrecht (z. B. für 10 Jahre) reduziert den steuerlichen Wert gegenüber einem lebenslangen Wohnrecht oder Nießbrauch.
Das kann vorteilhaft sein:
- Für Schenkungsteuer → niedrigere Werte
- Für Käufer → geringere Grunderwerbsteuer
📌 Tipp: Eine befristete Regelung ist auch sinnvoll, wenn die Verkäufer:innen perspektivisch in eine Pflegeeinrichtung ziehen möchten.
🧾 Gestaltung 7: Professionelle Vertragsgestaltung und Bewertung
Steuerlich problematisch wird es oft dann, wenn:
- Verträge unklar formuliert sind
- keine Bewertung des Nießbrauchs vorliegt
- nicht zwischen Kaufpreis und Rentenanteil unterschieden wird
Deshalb:
✅ Lass den Vertrag von einem Fachanwalt oder Steuerberater prüfen
✅ Nutze eine schriftliche, nachvollziehbare Bewertung
✅ Dokumentiere die Vereinbarung detailliert (inkl. Zahlungsverläufen)
⚠️ Häufige Fehler vermeiden
❌ Verkauf unter Marktwert ohne Erklärung
❌ Nießbrauch nicht im Grundbuch gesichert
❌ Keine Beratung bei gleichzeitiger Rente und Einmalzahlung
❌ Eigennutzung nicht nachgewiesen
❌ Unkenntnis der Spekulationsfrist
✅ Checkliste: Steuerlich clevere Immobilienverrentung
| Punkt | Erledigt? |
|---|---|
| Spekulationsfrist geprüft | ☐ |
| Nießbrauch korrekt bewertet | ☐ |
| Rente anteilig besteuert (Ertragsanteil) | ☐ |
| Werbungskosten und AfA berücksichtigt | ☐ |
| Kaufvertrag durch Steuerberater geprüft | ☐ |
| Schenkungsteuer geprüft (bei Verwandtschaft) | ☐ |
| Wohnrecht/Nießbrauch im Grundbuch gesichert | ☐ |
| Fristen für Steuerfreiheit eingehalten | ☐ |
| Mögliche Gestaltung mit Angehörigen geprüft | ☐ |
| Dokumentation vollständig | ☐ |
📚 Quellen und weiterführende Infos:
- Bundesministerium der Finanzen – Steuergestaltung bei Immobilien
- Deutscher Notarverein – Immobilienübertragung mit Wohnrecht
- Finanztip – Immobilien steuerlich optimieren
6. Häufige Fragen (FAQ) zur Besteuerung bei Immobilienverrentung
Viele Fragen zur Immobilienverrentung drehen sich um steuerliche Details – und oft herrscht Unsicherheit, was wann und wie versteuert werden muss. In diesem Abschnitt beantworte ich die häufigsten Fragen kurz, klar und verständlich – ideal auch für die schnelle Orientierung.
### Wie hoch ist die Steuer bei einer Leibrente?
Die Leibrente wird nicht komplett versteuert. Nur der sogenannte Ertragsanteil unterliegt der Einkommensteuer. Dieser Anteil hängt vom Alter beim Beginn der Rentenzahlung ab.
Beispiel:
- Alter bei Beginn: 70 Jahre → Ertragsanteil = 15 %
- Monatliche Rente: 1.000 €
- Zu versteuern: 150 €/Monat = 1.800 €/Jahr
👉 Der persönliche Steuersatz entscheidet, wie viel tatsächlich ans Finanzamt geht.
### Muss ich auf die Einmalzahlung bei Immobilienverrentung Steuern zahlen?
Das hängt von der Spekulationsfrist ab.
Wenn die Immobilie mehr als 10 Jahre im Eigentum war (oder eigengenutzt wurde – Verkaufsjahr + 2 Vorjahre), ist der Gewinn steuerfrei.
👉 Innerhalb der 10 Jahre muss der Veräußerungsgewinn versteuert werden – also der Verkaufserlös abzüglich Anschaffungskosten und Nebenkosten.
### Ist Nießbrauch steuerpflichtig?
Ja, wenn du Mieteinnahmen erzielst – also als Nießbrauchberechtigte:r die Immobilie vermietest.
Dann musst du:
- Einnahmen in der Einkommensteuer angeben
- Werbungskosten geltend machen
Wird der Nießbrauch nicht wirtschaftlich genutzt (nur Eigennutzung), fällt keine Steuer auf das Recht an – aber es kann Auswirkungen auf andere Steuerarten haben (z. B. Schenkungsteuer).
### Wie wirkt sich das Wohnrecht steuerlich aus?
Das Wohnrecht hat geringere steuerliche Auswirkungen als Nießbrauch:
- Es verringert den steuerlichen Verkaufswert der Immobilie (→ gut für Käufer und Verkäufer)
- Bei Eigennutzung keine steuerlichen Pflichten
- Keine Vermietung erlaubt → keine Einnahmen → keine Einkommensteuer
### Kann das Finanzamt den Verkauf als Schenkung werten?
Ja, das ist möglich – insbesondere dann, wenn:
- Der vereinbarte Kaufpreis unter dem Marktwert liegt
- Zusätzliche Rechte (Nießbrauch, Wohnrecht) nicht sauber bewertet sind
- Keine nachvollziehbare Gegenleistung erfolgt
In solchen Fällen kann Schenkungsteuer entstehen – aber: Es gibt hohe Freibeträge bei Übertragungen an Kinder oder Ehepartner.
### Wer zahlt die Grunderwerbsteuer bei Immobilienverrentung?
In der Regel zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer.
Allerdings: Je geringer der Kaufpreis (z. B. durch Wohnrecht oder Nießbrauch), desto niedriger die Steuer.
Tipp: Die Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch – meist zwischen 3,5 % und 6,5 %.
### Kann ich Werbungskosten bei Vermietung im Nießbrauch absetzen?
Ja. Typische Werbungskosten sind:
- Instandhaltungskosten
- Verwaltungskosten
- Steuerberatungskosten
- Abschreibungen (AfA)
Diese kannst du von den Mieteinnahmen abziehen – und so deine steuerliche Belastung senken.
### Was passiert steuerlich beim Tod der Nießbrauchberechtigten?
Mit dem Tod des Nießbrauchberechtigten:
- erhält der Käufer volle Verfügungsgewalt
- erlischt das Recht automatisch
- kann eine steuerpflichtige Wertänderung entstehen, falls der Käufer die Immobilie z. B. weiterverkauft oder neu nutzt
Es entsteht keine Einkommensteuer, aber eventuell neue Bewertungsansätze für das Finanzamt (z. B. bei Erbschaft oder Weiterverkauf).
### Wie prüft das Finanzamt die „Angemessenheit“ der Vereinbarungen?
Das Finanzamt schaut auf:
- Marktwert der Immobilie
- Barwert von Nießbrauch und Wohnrecht (nach Lebenserwartung)
- Angemessenheit der Rentenzahlung
- Verhältnis von Gegenleistung und Leistung
Tipp: Lass ein Gutachten oder eine Bewertung erstellen, wenn du auf Nummer sicher gehen willst.
### Lohnt sich ein Steuerberater bei Immobilienverrentung?
Ja – unbedingt.
Die steuerlichen Regeln sind komplex, und ein Fehler kann tausende Euro kosten.
Ein Steuerberater oder Fachanwalt hilft dir:
- Risiken frühzeitig zu erkennen
- Verträge sauber zu gestalten
- Schenkungsteuer und Spekulationssteuer zu vermeiden
- Freibeträge richtig zu nutzen
📚 Weiterführende Informationen:
- Finanzverwaltung Bayern – Immobilien & Steuerrecht
- Steuerberaterkammer Deutschland – Beratersuche
- Haus & Grund Deutschland – Verrentung und Wohnrechte
7. Fazit: Worauf du bei der Verrentung deiner Immobilie steuerlich achten solltest
Die Immobilienverrentung ist ein sinnvolles Modell für alle, die im Alter Liquidität schaffen möchten, ohne ihr Zuhause zu verlieren. Doch so attraktiv diese Lösung auch ist – sie bringt steuerliche Komplexität mit sich. Wer unvorbereitet in die Verrentung geht, riskiert hohe Nachzahlungen oder steuerliche Nachteile.
Die gute Nachricht:
Mit einem klaren Blick auf die steuerlichen Regeln und einer sauberen Vertragsgestaltung lassen sich viele Fallstricke vermeiden – und sogar finanzielle Vorteile realisieren.
🧠 Die wichtigsten Erkenntnisse auf einen Blick:
✅ Die Spekulationssteuer kann vermieden werden, wenn du die 10-Jahres-Frist einhältst oder deine Immobilie selbst genutzt hast.
✅ Leibrenten müssen nur anteilig versteuert werden – der Ertragsanteil hängt vom Alter ab.
✅ Nießbrauch senkt den steuerlich relevanten Verkaufspreis – kann aber Einkommensteuer oder sogar Schenkungsteuer auslösen.
✅ Wohnrechte sind steuerlich weniger relevant, aber sollten sauber dokumentiert sein.
✅ Eine professionelle Bewertung und Beratung durch Steuerexpert:innen schützt dich vor Fehlern.
✅ Freibeträge bei Schenkungen und Vererbungen solltest du strategisch nutzen, besonders bei Übertragungen innerhalb der Familie.
👉 Deine nächsten Schritte:
- Kaufdatum prüfen – bist du schon außerhalb der Spekulationsfrist?
- Modell der Verrentung wählen – Leibrente, Einmalzahlung, Nießbrauch?
- Wert deiner Immobilie und Rechte ermitteln – ggf. mit Gutachten
- Steuerliche Folgen durchrechnen – mit einem Steuerberater
- Vertrag rechtssicher gestalten – gemeinsam mit Notar und Expert:innen
- Alle Unterlagen dokumentieren – zur Absicherung gegenüber dem Finanzamt
💬 Mein Tipp:
Egal ob du deine Immobilie selbst nutzt, vermietest oder an deine Kinder überträgst – steuerliche Beratung zahlt sich fast immer aus. Die steuerlichen Effekte der Immobilienverrentung sind individuell – und lassen sich nicht pauschal beantworten. Darum lohnt sich der Blick auf deine persönliche Situation.
👉 Du planst den Verkauf oder die Verrentung deiner Immobilie?
Lass dich von Fachleuten beraten – z. B. einem Steuerberater, Notar oder einem spezialisierten Immobilienberater. Nur so sicherst du dir alle steuerlichen Vorteile und gehst kein Risiko ein.
💬 Hinterlasse gern einen Kommentar oder teile diesen Beitrag mit anderen Interessierten!
📚 Quellenverzeichnis
- Bundesministerium der Finanzen – www.bundesfinanzministerium.de
- Bundesfinanzhof – www.bundesfinanzhof.de
- Finanztip – www.finanztip.de
- Haus & Grund Deutschland – www.hausundgrund.de
- Gesetzliche Grundlage § 23 EStG – www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
- Bewertungsrichtlinien (BewG) – www.gesetze-im-internet.de/bewg/
- Steuerberaterkammer – www.bstbk.de
- Notarkammern – www.notar.de
🔠 Stichwortverzeichnis
Immobilienverrentung, Leibrente, Spekulationssteuer, Nießbrauch, Wohnrecht, Schenkungsteuer, Grunderwerbsteuer, Ertragsanteil, Eigennutzung, Steuerberater