Wer eine Immobilie innerhalb der Familie übertragen möchte, steht oft vor vielen Fragen: Wie sichere ich mir Wohnrecht oder Nießbrauch? Wie lassen sich dabei Steuern sparen? Und wie funktionieren Rechenbeispiele in der Praxis?
In diesem Beitrag bekommst du klare Antworten, praktische Tipps und verständliche Beispiele. Du erfährst, wie du durch Nießbrauch und Wohnrecht finanziell profitieren und deine Immobilie steueroptimiert übertragen kannst – ohne auf Wohnkomfort zu verzichten.

Inhaltsverzeichnis

Was ist Nießbrauch und wie unterscheidet es sich vom Wohnrecht?
Warum Immobilienübertragung mit Nießbrauch sinnvoll ist
So sparen Sie Steuern mit Nießbrauch – inkl. Rechenbeispielen
Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Übertragung einer Immobilie mit Wohnrecht
Häufige Fragen (FAQ) zum Thema Nießbrauch und Immobilien

Nießbrauch clever nutzen: Immobilie übertragen und Steuern sparen

1. Was ist Nießbrauch und wie unterscheidet es sich vom Wohnrecht?

Nießbrauch und Wohnrecht sind zwei zentrale Begriffe im deutschen Immobilienrecht, wenn es um die Übertragung von Eigentum innerhalb der Familie geht. Beide Rechte bieten Möglichkeiten, eine Immobilie zu verschenken, ohne sofort die Kontrolle oder Nutzung zu verlieren.

Was bedeutet Nießbrauch?

Nießbrauch ist ein umfassendes Nutzungsrecht. Wer Nießbrauch an einer Immobilie hat, darf:

selbst in der Immobilie wohnen,
sie vermieten und die Mieteinnahmen behalten,
alle Erträge aus der Immobilie wirtschaftlich nutzen.

Der Nießbrauch wird meist im Grundbuch eingetragen und bleibt auch bei einem späteren Verkauf bestehen – ein starkes Recht also.
Rechtlich geregelt ist der Nießbrauch in den §§ 1030 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB):
👉 www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1030.html

Und was ist das Wohnrecht?

Das Wohnrecht, genauer das dingliche Wohnrecht (§ 1093 BGB), erlaubt ausschließlich die eigene Nutzung eines Wohnraums. Es ist also deutlich eingeschränkter:

Keine Vermietung erlaubt
Keine wirtschaftliche Nutzung möglich
Nur zur Selbstnutzung gedacht

Das Wohnrecht endet mit dem Tod der berechtigten Person, der Nießbrauch hingegen kann auch für mehrere Personen gelten oder übertragbar geregelt werden.

Unterschiede auf einen Blick

Merkmal	Nießbrauch	Wohnrecht
Vermietung erlaubt	✅ Ja	❌ Nein
Erträge nutzen	✅ Ja	❌ Nein
Dritte einziehen	✅ Möglich	❌ Meist ausgeschlossen
Im Grundbuch	✅ Eingetragen	✅ Eingetragen
Übertragbarkeit	❌ Persönlich, nicht vererbbar	❌ Persönlich, nicht vererbbar

Beide Rechte können helfen, Immobilien sinnvoll zu übertragen – mit ganz unterschiedlichen Zielen.

2. Warum Immobilienübertragung mit Nießbrauch sinnvoll ist

Die Kombination aus Immobilienübertragung und Nießbrauchrecht wird in der Praxis häufig genutzt – vor allem bei der Schenkung an Kinder oder andere Familienangehörige. Warum? Weil sie rechtliche Sicherheit bietet, finanzielle Flexibilität erhält und steuerliche Vorteile mit sich bringt.

2.1 Vorteile für die Übertragenden

Viele ältere Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer möchten ihre Immobilie zu Lebzeiten an Kinder oder Enkel weitergeben, dabei aber:

im eigenen Haus wohnen bleiben,
eventuell Mieteinnahmen weiter nutzen,
Verfügungsgewalt oder Einfluss behalten.

Genau hier kommt der Nießbrauch ins Spiel: Er erlaubt die Übertragung des rechtlichen Eigentums bei gleichzeitiger Absicherung der Nutzung.

Beispiel:
Herr und Frau Müller übertragen ihr Einfamilienhaus auf ihre Tochter. Sie lassen sich im Gegenzug ein Nießbrauchrecht eintragen.
Vorteil: Die Tochter ist Eigentümerin, aber Herr und Frau Müller dürfen lebenslang wohnen oder vermieten – und sichern sich somit Wohnkomfort plus zusätzliche Einnahmen.

2.2 Vorteile für die Beschenkten

Auch für die Kinder oder Beschenkten gibt es Vorteile:

Frühzeitiger Eigentumserwerb, ohne Kreditaufnahme
Schenkungssteuerfreibeträge können mehrfach genutzt werden (alle 10 Jahre)
Langfristige Vermögensübertragung ohne Erbschaftsrisiken

Tipp: Wird die Immobilie frühzeitig übertragen, kann der Freibetrag bei der Schenkungssteuer nach 10 Jahren erneut genutzt werden. So lassen sich große Vermögenswerte in Etappen übertragen – ganz legal und steuerlich clever.

2.3 Schutz vor Pflegeheim-Zugriff

Ein wichtiger, oft übersehener Aspekt: Die Übertragung mit Nießbrauch schützt häufig auch vor dem Zugriff des Sozialamts auf die Immobilie, falls Pflegekosten entstehen.

Aber Achtung: Das Sozialamt prüft bei Bedürftigkeit die sogenannte 10-Jahres-Frist (§ 528 BGB). Wurde die Immobilie vor mehr als 10 Jahren mit Nießbrauch übertragen, ist ein Rückgriff in der Regel nicht mehr möglich.

➡️ Das bedeutet: Frühzeitiges Handeln bringt nicht nur Steuervorteile, sondern auch Schutz vor Rückforderungsansprüchen.

2.4 Erhalt der Kontrolle trotz Eigentumsübertragung

Ein weiterer großer Vorteil: Auch wenn die Immobilie übertragen wurde, bleibt die Kontrolle erhalten. Der oder die Nießbrauchberechtigte entscheidet über Nutzung und wirtschaftliche Verwertung – nicht der neue Eigentümer.

Das ist besonders wichtig bei:

Familiären Streitigkeiten
Scheidungsrisiken bei Kindern
Unerwarteten finanziellen Engpässen der Beschenkten

Zwischenfazit

Die Immobilienübertragung mit Nießbrauch bietet:
✅ Lebenslange Nutzung
✅ Steuerliche Vorteile
✅ Familiäre Absicherung
✅ Schutz vor Sozialhilferegress
✅ Flexible Gestaltungsmöglichkeiten

3. So sparen Sie Steuern mit Nießbrauch – inkl. Rechenbeispielen

Wer eine Immobilie überträgt, fragt sich zurecht:
Wie viel Schenkungssteuer fällt an – und kann man die irgendwie reduzieren?
Ja – mit einem Nießbrauchrecht! Denn dieses Nutzungsrecht mindert den steuerlichen Wert der Immobilie, was zu deutlich weniger oder sogar null Steuerlast führen kann.

3.1 Wie wird die Schenkungssteuer berechnet?

Die Schenkungssteuer richtet sich nach:

dem Verkehrswert der Immobilie
dem Verwandtschaftsgrad (und damit dem Freibetrag)
und eventuellen Lasten oder Rechten, die den Wert mindern – z. B. ein Nießbrauch

Steuerfreibeträge (alle 10 Jahre nutzbar):

Verwandtschaft	Freibetrag Schenkungssteuer
Kinder	400.000 €
Enkelkinder	200.000 €
Ehepartner	500.000 €

3.2 Wertminderung durch Nießbrauch – so funktioniert’s

Ein Nießbrauchrecht hat einen Kapitalwert, der vom Finanzamt berücksichtigt wird. Dieser Wert wird vom Immobilienwert abgezogen. Der verbleibende Betrag ist dann die Bemessungsgrundlage für die Schenkungssteuer.

Berechnungsmethode:

Ermittlung der Jahresmiete, die der Immobilie realistisch zuzuordnen ist
Multiplikation mit dem sogenannten Vervielfältiger nach § 14 BewG (je nach Alter des Nießbrauchberechtigten)

👉 Tabelle der Vervielfältiger: www.gesetze-im-internet.de/bewg/__14.html

3.3 Rechenbeispiel 1 – Nießbrauch senkt Steuer deutlich

Fall:
Frau Schneider, 70 Jahre alt, überträgt ihr vermietetes Mehrfamilienhaus an ihren Sohn. Verkehrswert: 800.000 €
Jahresmieteinnahmen: 24.000 €

Vervielfältiger (laut Tabelle, Alter 70): 11,093

Kapitalwert des Nießbrauchs:
24.000 € × 11,093 = 266.232 €

Steuerlicher Wert der Schenkung:
800.000 € – 266.232 € = 533.768 €

Freibetrag Sohn: 400.000 €
Zu versteuernder Betrag: 133.768 €

Schenkungsteuer (15 % bei Kindern über 75.000 €):
133.768 € × 0,15 = 20.065,20 €

Ohne Nießbrauch wären 104.000 € Steuern fällig gewesen – eine Ersparnis von über 83.000 €!

3.4 Rechenbeispiel 2 – Schenkung völlig steuerfrei

Fall:
Herr und Frau Braun (beide 65) schenken ihr Einfamilienhaus im Wert von 500.000 € an ihre Tochter. Sie behalten sich lebenslanges Nießbrauchrecht vor.
Mietwert (fiktiv, wenn selbst bewohnt): 18.000 € p.a.

Vervielfältiger (65 Jahre): 12,358

Nießbrauchwert:
18.000 € × 12,358 = 222.444 €

Wert der Schenkung:
500.000 € – 222.444 € = 277.556 €

Freibetrag für die Tochter: 400.000 €
👉 Keine Steuer fällig!

3.5 Weitere steuerliche Vorteile

✅ Erbschaftsteuer vermeiden: Wer frühzeitig überträgt, spart doppelt – durch Nießbrauch und durch Nutzung des 10-Jahres-Rhythmus bei Freibeträgen.

✅ Grundsteuer bleibt niedrig: In vielen Fällen bleibt der Einheitswert durch Nießbrauch langfristig niedriger, was die Grundsteuer begünstigt.

✅ Keine Spekulationssteuer: Wer eine selbstgenutzte Immobilie überträgt und Nießbrauch vereinbart, umgeht häufig die 10-Jahres-Frist zur Spekulationssteuer – vor allem bei Schenkung im Familienkreis.

3.6 Wichtig: Steuerberatung ist Pflicht!

Die exakte Berechnung des Kapitalwerts hängt von vielen Details ab: Alter, Miete, Immobilientyp.
Deshalb sollte unbedingt ein:e Steuerberater:in oder Notar:in eingebunden werden, damit keine Fehler passieren – vor allem bei:

vermieteten Objekten
Erbengemeinschaften
Nießbrauch mit mehreren Personen

4. Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Übertragung einer Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauch

Die Übertragung einer Immobilie unter Vorbehalt eines Nießbrauchs oder Wohnrechts ist rechtlich anspruchsvoll – aber mit der richtigen Planung problemlos umsetzbar. Hier findest du eine praxisorientierte Anleitung, um rechtssicher und steuerlich klug zu handeln.

4.1 Schritt 1: Beratung durch Notar:in und Steuerberater:in einholen

Bevor du etwas unterschreibst, solltest du unbedingt professionellen Rat einholen. Denn:

Der Vertrag muss notariell beurkundet werden (gesetzlich vorgeschrieben).
Der steuerliche Effekt hängt stark vom Alter, Nutzung und Verkehrswert ab.
Es können Rückforderungsrechte oder Pflegeverpflichtungen geregelt werden.

Tipp: Nutze die Erstberatung gezielt und bringe alle Unterlagen mit:

Grundbuchauszug
Schätzgutachten oder Immobilienbewertung
Geplante Nutzungsart (Eigenbedarf oder Vermietung)
Persönliche Ziele (Absicherung, Steuerersparnis, Pflegevereinbarungen)

4.2 Schritt 2: Verkehrswert der Immobilie ermitteln

Die Berechnungsgrundlage für Steuern und Kapitalwerte ist der aktuelle Verkehrswert der Immobilie.

Möglichkeiten zur Wertermittlung:

Online-Schätzung durch Makler oder Plattformen
Professionelles Verkehrswertgutachten (z. B. von DEKRA oder IVD-Sachverständigen)
Amtliche Bewertung durch das Finanzamt bei Einreichung der Schenkung

👉 Wichtig: Der Wert muss realistisch sein – überhöhte oder zu niedrige Werte können rechtliche Probleme verursachen.

4.3 Schritt 3: Nießbrauch oder Wohnrecht definieren

Jetzt wird festgelegt, welches Nutzungsrecht im Grundbuch eingetragen werden soll:

Merkmal	Nießbrauch	Wohnrecht
Nutzungsumfang	Wohnen + Vermieten + Einnahmen	Nur selbst wohnen
Übertragbarkeit	Nein (aber vererbbar bei mehreren)	Nein
Finanzielle Wirkung	Hohe steuerliche Entlastung	Weniger steuerlicher Effekt
Eintragung im Grundbuch	Ja	Ja

Empfehlung: Bei vermieteten Immobilien ist Nießbrauch meist vorteilhafter, bei selbstgenutztem Haus eher das Wohnrecht.

4.4 Schritt 4: Übergabevertrag aufsetzen und beurkunden

Der Vertrag muss von einem:r Notar:in erstellt und notariell beurkundet werden (§ 311b BGB).
Folgende Inhalte gehören in den Vertrag:

Angaben zu den Beteiligten
Beschreibung der Immobilie
Festlegung des Nießbrauchs oder Wohnrechts
Vereinbarung über Kostenverteilung (z. B. Instandhaltung)
Rückforderungsrecht bei Pflegebedürftigkeit oder Insolvenz
ggf. Pflegeverpflichtungen der Beschenkten
Steuerklauseln (z. B. Schenkungssteuer übernimmt Beschenkte:r)

Tipp: Rückforderungsrechte schützen dich, falls sich das Verhältnis zur beschenkten Person verändert.

4.5 Schritt 5: Eintragung ins Grundbuch

Nach der notariellen Beurkundung beantragt der oder die Notar:in die Eintragung beim Grundbuchamt:

Eigentumsübertragung
Belastung mit Nießbrauch oder Wohnrecht
ggf. weitere Vormerkungen (z. B. Rückforderungsklausel)

Dauer: ca. 4–8 Wochen
Kosten: Zwischen 1 % und 1,5 % des Immobilienwerts (inkl. Notar und Gericht)

4.6 Schritt 6: Meldung ans Finanzamt

Nach der Übertragung wird der Fall an das zuständige Finanzamt gemeldet. Du erhältst einen Schenkungssteuerbescheid.

Du solltest:

Den Bescheid prüfen lassen
Ggf. Widerspruch einlegen, wenn der Wert zu hoch angesetzt wurde
Belege zum Kapitalwert des Nießbrauchs/Nutzungsrechts vorlegen

Frist: Innerhalb eines Monats nach Erhalt des Bescheids möglich

4.7 Schritt 7: Dokumentation und Kommunikation in der Familie

Ein oft übersehener Punkt: Kommuniziere offen mit allen Beteiligten (z. B. Geschwister), um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Empfehlung:

Vertrag allen Beteiligten zugänglich machen
Erbregelungen aktualisieren (z. B. Testament anpassen)
Pflege oder Unterhaltsfragen frühzeitig klären

Checkliste: Immobilie mit Nießbrauch/Wohnrecht übertragen

✅ Steuerliche und rechtliche Beratung einholen
✅ Verkehrswert ermitteln
✅ Nutzungsrechte definieren (Nießbrauch oder Wohnrecht)
✅ Notarielle Beurkundung des Übergabevertrags
✅ Eintragung ins Grundbuch
✅ Finanzamt informieren und Bescheid prüfen
✅ Familie einbeziehen und Dokumente sichern

5. Häufige Fragen (FAQ) zum Thema Nießbrauch und Immobilien

🔹 Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?

Nießbrauch erlaubt die umfassende Nutzung der Immobilie, inklusive Vermietung und Einnahmenerzielung.
Wohnrecht ist auf die persönliche Nutzung beschränkt und schließt Mieteinnahmen aus.
Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen, sind nicht übertragbar und enden in der Regel mit dem Tod.

🔹 Muss ein Nießbrauch im Grundbuch eingetragen werden?

Ja. Nur durch die Eintragung ins Grundbuch ist das Nießbrauchrecht rechtlich geschützt und gegenüber Dritten wirksam. Ohne Eintragung besteht kein dinglicher Schutz, z. B. bei Insolvenz oder Verkauf.

🔹 Wie lange gilt ein Nießbrauchrecht?

In der Regel gilt der Nießbrauch lebenslang. Möglich ist aber auch eine zeitlich befristete Regelung (z. B. auf 10 Jahre). Der Nießbrauch endet mit dem Tod der berechtigten Person, es sei denn, es handelt sich um einen mehrstufigen Nießbrauch mit mehreren Personen.

🔹 Können mehrere Personen ein Nießbrauchrecht haben?

Ja. Es ist möglich, dass z. B. beide Elternteile gemeinsam ein Nießbrauchrecht erhalten. Es können auch nacheinander mehrere Personen berechtigt sein (z. B. erst Vater, dann Mutter). Das muss aber klar im Notarvertrag geregelt und im Grundbuch eingetragen werden.

🔹 Können Kinder später Miete verlangen, obwohl die Eltern Nießbrauch haben?

Nein. Solange ein Nießbrauch besteht, haben die Eigentümer:innen keinen Anspruch auf Miete oder Einnahmen. Die Rechte liegen vollständig bei den Nießbrauchberechtigten.

🔹 Was passiert, wenn der oder die Nießbrauchberechtigte pflegebedürftig wird?

Das Nutzungsrecht bleibt bestehen. Wird die Immobilie nicht mehr selbst genutzt, kann sie z. B. vermietet werden – die Einnahmen stehen weiterhin der pflegebedürftigen Person zu. Auch ein Verkauf ist ohne Zustimmung der Nießbrauchperson nicht möglich.

🔹 Kann das Sozialamt auf die Immobilie zugreifen, wenn Pflegekosten entstehen?

Nur bedingt. Bei Nießbrauch oder Wohnrecht prüft das Sozialamt, wann die Schenkung erfolgte. Liegt diese länger als 10 Jahre zurück, kann in der Regel kein Rückforderungsanspruch mehr geltend gemacht werden (§ 528 BGB).

🔹 Wie hoch ist die Steuerersparnis durch Nießbrauch?

Die Steuerersparnis kann mehrere Zehntausend Euro betragen – abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, dem Alter der Nießbrauchperson und der Höhe des Freibetrags.
Ein konkretes Beispiel zeigt: Aus 104.000 € Steuerlast können mit Nießbrauch nur 20.000 € werden – eine Ersparnis von über 80 %.

🔹 Kann ich den Nießbrauch nachträglich aufheben?

Ja, aber nur durch eine formlose Aufhebungserklärung oder Verzichtserklärung, die meist notariell beurkundet werden muss. Der neue Eigentümer muss ebenfalls zustimmen.
Vorsicht: Eine Aufhebung kann steuerlich rückwirkende Effekte haben!

🔹 Kann man Nießbrauch verschenken oder verkaufen?

Nein. Ein persönlicher Nießbrauch ist nicht übertragbar. Er ist an die Person gebunden und nicht vererbbar. Es gibt aber Sonderformen wie den Zuwendungsnießbrauch, bei dem bestimmte Einkünfte (z. B. aus Vermietung) an Dritte fließen – das ist aber juristisch anspruchsvoll.

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