Immer mehr ältere Menschen stehen vor der Herausforderung, ihre Rente aufzubessern und gleichzeitig im eigenen Zuhause wohnen zu bleiben. Die Immobilienverrentung bietet hier eine Lösung, insbesondere durch die Einräumung eines Nießbrauchrechts. Doch was bedeutet Nießbrauch konkret, und wie funktioniert das Zusammenspiel mit der Immobilienverrentung? Dieser Beitrag liefert einen umfassenden Überblick, klärt zentrale Begriffe und zeigt Chancen sowie Fallstricke auf. Leserinnen und Leser erfahren, wie sie ihr Haus verkaufen und dennoch darin wohnen bleiben können – lebenslang.
🔹 Inhaltsverzeichnis
- Was ist Nießbrauch bei der Immobilienverrentung?
- Vorteile und Risiken des Nießbrauchrechts
- Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht
- So funktioniert die Immobilienverrentung mit Nießbrauch
- Praxisbeispiele und Rechenbeispiele
- Rechtliche und steuerliche Aspekte
- Häufige Fragen zum Nießbrauch bei Immobilienverrentung
Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht
Viele Menschen verwechseln das Nießbrauchrecht mit dem Wohnrecht – dabei gibt es klare Unterschiede, die gerade bei der Immobilienverrentung entscheidend sind. Beide Begriffe kommen häufig im Zusammenhang mit der Altersvorsorge und dem Verkauf der eigenen Immobilie vor, sichern jedoch unterschiedliche Rechte.
Was ist ein Wohnrecht?
Ein Wohnrecht gewährt einer Person das Recht, eine Immobilie oder Teile davon selbst zu bewohnen – allerdings ausschließlich persönlich. Das bedeutet: Die berechtigte Person darf die Immobilie nicht vermieten oder anderweitig nutzen, sondern nur selbst bewohnen. Eine Überlassung an Dritte – z. B. an Angehörige oder Untermieter – ist in der Regel nicht erlaubt.
Das Wohnrecht kann lebenslang oder befristet sein und wird im Grundbuch eingetragen. Es ist wie der Nießbrauch nicht vererbbar oder übertragbar und endet spätestens mit dem Tod der berechtigten Person.
Was ist Nießbrauch?
Beim Nießbrauch hingegen handelt es sich um ein deutlich umfangreicheres Nutzungsrecht. Die berechtigte Person darf die Immobilie nicht nur selbst nutzen, sondern auch:
- vermieten
- verpachten
- Einnahmen daraus erzielen
Damit ist der Nießbrauch flexibler und wirtschaftlich attraktiver, vor allem dann, wenn beispielsweise eine Einliegerwohnung oder das gesamte Haus vermietet werden soll. Auch hier gilt: Der Nießbrauch wird ins Grundbuch eingetragen und erlischt mit dem Tod der berechtigten Person.
Gemeinsamkeiten und Unterschiede im Überblick
| Merkmal | Nießbrauch | Wohnrecht |
|---|---|---|
| Persönliches Wohnen | ✅ Ja | ✅ Ja |
| Vermietung erlaubt | ✅ Ja | ❌ Nein |
| Einnahmen erzielen | ✅ Ja | ❌ Nein |
| Übertragbarkeit | ❌ Nein | ❌ Nein |
| Grundbucheintrag | ✅ Ja | ✅ Ja |
| Vererbbar | ❌ Nein | ❌ Nein |
| Wertminderung Immobilie | Höher (größerer Einfluss) | Geringer (eingeschränkte Nutzung) |
| Steuerliche Relevanz | ✅ Ja | Teilweise |
Wann ist welches Recht sinnvoll?
Wohnrecht ist sinnvoll für Menschen, die ihre Immobilie weiterhin ausschließlich selbst bewohnen möchten, keine Mieteinnahmen benötigen und auf wirtschaftliche Nutzung verzichten können. Es ist häufig in familiären Schenkungsmodellen verbreitet.
Nießbrauch eignet sich für Personen, die zusätzliche Einnahmen generieren oder sich mehr Flexibilität sichern wollen. Besonders in der Immobilienverrentung ist der Nießbrauch das bevorzugte Modell, da er den größtmöglichen Nutzen bei gleichzeitigem Verbleib im Haus bietet.
Kombination aus Nießbrauch und Wohnrecht
In bestimmten Fällen können auch beide Rechte kombiniert werden – etwa wenn eine Person im Erdgeschoss wohnt (Wohnrecht) und das Obergeschoss vermietet (Nießbrauch). Solche Konstruktionen müssen allerdings rechtlich exakt geregelt und klar im Vertrag benannt werden.
Fazit dieses Abschnitts
Wer eine Immobilie verkauft, sollte genau prüfen, ob ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch besser zur Lebenssituation passt. Für maximale Nutzungsmöglichkeiten und Einnahmen bietet der Nießbrauch deutlich mehr Optionen – insbesondere, wenn über die Immobilienverrentung ein Teil des Immobilienwerts freigesetzt werden soll. Über den Verrentungsrechner lässt sich einfach und unverbindlich ermitteln, wie hoch die zu erwartende Auszahlung bei Nießbrauch wäre.
So funktioniert die Immobilienverrentung mit Nießbrauch
Die Immobilienverrentung mit Nießbrauch ist ein durchdachtes Modell, das es älteren Immobilieneigentümerinnen und -eigentümern ermöglicht, den Wert ihres Hauses oder ihrer Wohnung zu nutzen – ohne ausziehen zu müssen. Doch wie läuft eine solche Verrentung genau ab? Welche Schritte sind erforderlich, wie wird der Wert berechnet, und worauf ist zu achten? In diesem Abschnitt zeige ich dir Schritt für Schritt, wie das Modell funktioniert und wie du es realistisch und risikofrei umsetzen kannst.
Grundlagen der Immobilienverrentung
Ziel der Immobilienverrentung ist es, Kapital aus einer Immobilie zu gewinnen – entweder in Form einer Einmalzahlung, einer monatlichen Rente oder einer Kombination aus beidem – ohne das Nutzungsrecht zu verlieren. Die Immobilie wird verkauft, aber das Nießbrauchrecht wird im Grundbuch eingetragen. Damit bleibt die Wohn- und Nutzungssicherheit vollständig erhalten.
Typische Varianten der Immobilienverrentung:
- Einmalzahlung + Nießbrauch
Verkäufer:innen erhalten sofort eine größere Geldsumme, wohnen aber weiterhin im Haus. - Leibrente + Nießbrauch
Es erfolgt eine monatliche Zahlung bis zum Lebensende. Die Höhe hängt u. a. vom Alter und Immobilienwert ab. - Teilverkauf mit Nießbrauch
Nur ein Teil der Immobilie wird verkauft, z. B. 50–70 %. Der Nießbrauch bezieht sich dann auf die gesamte Immobilie oder bestimmte Teile.
Der Ablauf – Schritt für Schritt
1. Bewertung der Immobilie
Zunächst muss der aktuelle Marktwert der Immobilie festgestellt werden. Das erfolgt entweder durch ein Gutachten, eine Immobilienbewertung durch Makler:innen oder Online-Tools.
🔗 Tipp: Nutze den kostenlosen Verrentungsrechner, um einen schnellen Überblick über deinen möglichen Auszahlungsbetrag zu bekommen.
2. Ermittlung des Nießbrauchwertes
Der Wert des Nießbrauchrechts hängt im Wesentlichen ab von:
- Alter der Verkäuferin bzw. des Verkäufers
- Lebenserwartung (laut statistischen Tabellen)
- Höhe der kalkulierten Miete
- Kapitalisierungszins
Beispiel:
Ein 78-jähriger Eigentümer verkauft sein Haus im Wert von 300.000 €. Der Kapitalwert seines lebenslangen Nießbrauchs beträgt etwa 120.000 €.
Das bedeutet: Er erhält 180.000 € als Einmalzahlung – bei gleichzeitigem lebenslangen Wohnrecht.
3. Vertragsgestaltung
Die rechtliche Gestaltung ist das Herzstück der Immobilienverrentung. Hier werden geregelt:
- Umfang des Nießbrauchs (nur Wohnrecht oder volle Nutzung)
- Dauer (lebenslang oder befristet)
- Wer trägt welche Kosten (z. B. Reparaturen, Grundsteuer)
- Rückabwicklungsklauseln (z. B. bei Verkauf oder Pflegefall)
- Zahlungsform (Einmalbetrag oder monatlich)
Wichtig: Der Notarvertrag muss klar formuliert und individuell auf die Lebenslage abgestimmt sein.
4. Eintragung des Nießbrauchs im Grundbuch
Nach Vertragsabschluss wird das Nießbrauchrecht beim Grundbuchamt in Abteilung II eingetragen. Nur diese Eintragung schützt dich rechtlich – z. B. bei Insolvenz oder Tod der Käuferseite.
Ohne Grundbucheintrag besteht kein verbindlicher Schutz deiner Rechte.
5. Auszahlung und Übergabe
Nach Eintragung und Kaufpreiszahlung (bzw. Start der monatlichen Zahlungen) wird die Immobilie übergeben. Du bleibst weiterhin vor Ort wohnen – es ändert sich lediglich die Eigentümerposition im Grundbuch.
Die Instandhaltung, Nebenkosten und kleinere Reparaturen liegen in der Regel bei dir als Nießbraucher:in. Größere Maßnahmen können vertraglich vom neuen Eigentümer übernommen werden.
Wann ist der richtige Zeitpunkt?
Die Immobilienverrentung lohnt sich besonders in folgenden Lebenssituationen:
- Niedrige Rente trotz hoher Immobilienwerte
- Keine direkte Erbfolge oder keine Erben
- Wunsch nach finanzieller Unabhängigkeit im Alter
- Notwendigkeit zur Finanzierung von Pflege, Umbauten oder Reisen
- Übergabe an Kinder, aber mit abgesichertem Wohnrecht
Je jünger du bist, desto geringer ist der sofortige Auszahlungsbetrag, da dein Nießbrauch einen höheren Kapitalwert darstellt. Umgekehrt steigt die Auszahlung mit dem Alter.
Vorteile für Verkäufer:innen
- Geld sofort oder monatlich verfügbar
- Kein Umzug nötig
- Nutzung und Kontrolle über die Immobilie bleiben erhalten
- Planungssicherheit bis ans Lebensende
- Häufig steuerlich vorteilhafte Gestaltung möglich
Vorteile für Käufer:innen
- Langfristige Investition mit attraktiven Preisabschlägen
- Immobilie mit Potenzial zur späteren Selbstnutzung
- Mögliches Wertsteigerungspotenzial
Wichtig: Der Käufer oder die Käuferin muss bereit sein, auf die Nutzung der Immobilie vorerst zu verzichten – teils über viele Jahre. Daher sind Käufer häufig institutionelle Investoren, Stiftungen oder Familienmitglieder.
Realistische Erwartungshaltung entwickeln
Die Immobilienverrentung mit Nießbrauch ist kein Notverkauf, sondern eine durchdachte strategische Entscheidung. Sie eignet sich für Menschen, die ihr Vermögen liquide machen wollen, dabei aber nicht an Lebensqualität einbüßen möchten.
Nutze den Verrentungsrechner, um realistische Beträge zu ermitteln – anonym, kostenlos und ohne Risiko.
Praxisbeispiele und Rechenbeispiele
Theorie ist wichtig – doch erst an konkreten Beispielen wird klar, wie die Immobilienverrentung mit Nießbrauch in der Praxis funktioniert. In diesem Abschnitt zeige ich dir verschiedene Szenarien aus dem echten Leben: von Einfamilienhäusern über Stadtwohnungen bis zu Mehrfamilienhäusern. Alle Beispiele dienen der Orientierung – die tatsächlichen Zahlen können je nach Region, Zustand der Immobilie, Marktlage und Vertragsgestaltung variieren.
Am Ende findest du den Link zum Verrentungsrechner, mit dem du deine persönliche Beispielrechnung erstellen kannst.
Beispiel 1: Einfamilienhaus in ländlicher Region
- Verkäuferin: 76 Jahre alt, alleinstehend
- Immobilie: freistehendes Haus, 130 m², gut erhalten
- Verkehrswert: 320.000 €
- Verwendung: Eigennutzung
- Modell: Verkauf mit lebenslangem Nießbrauch, Einmalzahlung
Berechnung:
- Nießbrauchwert (Barwert lebenslanges Wohnrecht): ca. 140.000 €
- Auszahlbarer Restwert: 180.000 €
- Zusätzlich: Nutzung der Immobilie bis zum Lebensende ohne Miete
Fazit: Die Eigentümerin erhält eine hohe Einmalzahlung und kann weiterhin in ihrem Zuhause wohnen – ohne Mietkosten, mit Planungssicherheit und zusätzlich freiem Kapital für Pflege, Reisen oder Rücklagen.
Beispiel 2: Stadtwohnung – Seniorenpaar nutzt Verrentung zur Aufstockung der Rente
- Verkäufer:innen: Ehepaar, beide 79 Jahre alt
- Immobilie: Eigentumswohnung, 95 m², gute Lage in Stuttgart
- Verkehrswert: 450.000 €
- Modell: Verrentung gegen monatliche Zahlung (Leibrente)
Berechnung:
- Nießbrauchwert: ca. 180.000 €
- Verbleibender Kapitalwert: 270.000 €
- Monatliche Rente: ca. 850–950 € lebenslang (je nach Zinssatz, Restlaufzeit, Risikoaufschlag)
Fazit: Statt einer einmaligen Summe erhalten die Eheleute monatlich eine Zusatzrente, die ihre gesetzliche Rente ergänzt. Sie sichern sich so ihren Lebensstandard im Alter, ohne ihre gewohnte Umgebung verlassen zu müssen.
Beispiel 3: Teilverkauf eines Mehrfamilienhauses mit Nießbrauch auf das Erdgeschoss
- Verkäufer: 82 Jahre alt
- Immobilie: Zweifamilienhaus, 220 m² Wohnfläche
- Verkehrswert: 600.000 €
- Modell: Teilverkauf – Nießbrauch nur auf das Erdgeschoss (ca. 100 m²)
Berechnung:
- Nießbrauchwert für Erdgeschoss: ca. 100.000 €
- Verbleibender Wert des Verkaufsanteils: ca. 300.000 € (50 % verkauft)
- Auszahlung: ca. 200.000 € Einmalbetrag (nach Abzug Nießbrauchanteil)
Fazit: Der Verkäufer bleibt im Erdgeschoss wohnen, verkauft aber 50 % des Hauses und sichert sich so eine attraktive Auszahlung. Die Mieteinnahmen aus dem Obergeschoss bleiben optional möglich oder fließen an den neuen Miteigentümer.
Beispiel 4: Immobilienübertragung innerhalb der Familie
- Verkäufer:innen: Eltern, 75 und 77 Jahre
- Immobilie: Haus mit Garten, 150 m²
- Verkehrswert: 400.000 €
- Modell: Übertragung an Tochter, Nießbrauch eingetragen
Berechnung:
- Nießbrauchwert: ca. 170.000 €
- Schenkungswert: 230.000 €
- Freibetrag bei Schenkung an Kind: 400.000 €
Fazit: Durch den Nießbrauch wird der steuerlich relevante Schenkungswert reduziert. Die Tochter muss keine Schenkungssteuer zahlen, die Eltern sichern sich lebenslanges Wohnen und können den Übergang zu Lebzeiten steuern.
Beispiel 5: Verwitwete Seniorin nutzt Verrentung für Pflegevorsorge
- Verkäuferin: 80 Jahre alt, gesundheitlich eingeschränkt
- Immobilie: Bungalow, barrierefrei, 100 m²
- Verkehrswert: 280.000 €
- Modell: Verkauf mit lebenslangem Nießbrauch, monatliche Rente
Berechnung:
- Nießbrauchwert: ca. 120.000 €
- Verbleibender Betrag für Verrentung: 160.000 €
- Monatliche Zahlung: ca. 700 € (plus Option auf Pflegekostenzuschuss im Vertrag)
Fazit: Die monatliche Zahlung sichert die laufenden Kosten für Pflegehilfe, Medikamente und Unterstützung im Alltag. Die Verkäuferin kann in ihrer gewohnten Umgebung bleiben – mit medizinischer Versorgung vor Ort.
Was alle Beispiele zeigen
- Jede Verrentung ist individuell – die Kombination aus Alter, Immobilienwert, Nutzungsrecht und Vertragsform bestimmt den finalen Auszahlungsbetrag.
- Nießbrauch mindert den Verkehrswert der Immobilie, schafft aber einen enormen Sicherheitsgewinn für die Verkäufer:innen.
- Die Entscheidung sollte gut geplant und rechnergestützt getroffen werden.
👉 Mit dem Verrentungsrechner kannst du kostenlos prüfen, wie hoch dein möglicher Auszahlungsbetrag ist – basierend auf deinem Alter, der Art der Nutzung und dem Immobilienwert.
Rechtliche und steuerliche Aspekte
Wer seine Immobilie im Alter verrenten möchte, trifft eine weitreichende Entscheidung. Gerade beim Nießbrauch sind die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen entscheidend für die Sicherheit und den finanziellen Erfolg des Modells. Eine saubere juristische Ausarbeitung ist unerlässlich, um Rechte zu sichern, Streit zu vermeiden und steuerliche Vorteile zu nutzen. In diesem Abschnitt erhältst du einen umfassenden Überblick über alle wichtigen Punkte, die du kennen solltest – inklusive praktischer Hinweise zur Vertragsgestaltung und relevanter Urteile.
Der rechtliche Rahmen des Nießbrauchs
Das Nießbrauchrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 1030 ff. geregelt. Dort wird klar definiert, dass die berechtigte Person sämtliche Nutzungen aus einer Sache (z. B. einer Immobilie) ziehen darf – sei es durch Wohnen oder Vermietung.
Wichtige rechtliche Merkmale:
- Nießbrauch ist ein höchstpersönliches Recht: Es kann nicht verkauft, verschenkt oder vererbt werden.
- Der Nießbrauch muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden, um rechtswirksam zu sein.
- Der Nießbrauch kann befristet oder lebenslang vereinbart werden.
- Verträge müssen eindeutig regeln, wer für laufende Kosten, Instandhaltung und Versicherungen aufkommt.
Tipp: Ein professioneller Notar oder Fachanwalt für Immobilienrecht sollte immer in die Vertragsgestaltung einbezogen werden.
Die wichtigsten Vertragsbestandteile
Ein guter Verrentungsvertrag mit Nießbrauch enthält u. a. folgende Elemente:
- Genaue Bezeichnung der Immobilie
- Art und Umfang des Nießbrauchrechts (vollständig oder beschränkt)
- Dauer des Rechts (lebenslang oder befristet)
- Zahlungsmodalitäten (Einmalbetrag, monatliche Rente)
- Regelung zu Nebenkosten, Reparaturen, Instandhaltung
- Rücktrittsrechte, z. B. bei Pflegebedürftigkeit oder Auszug
- Grundbuchabsicherung mit Rangfolge
Ein häufiger Fehler ist die ungenaue Abgrenzung zwischen Wohnrecht und Nießbrauch, was später zu rechtlichen Konflikten führen kann. Auch bei der Kostenverteilung (z. B. Grundsteuer, Heizung, Dachreparaturen) sollte nichts dem Zufall überlassen bleiben.
Steuerliche Auswirkungen für Verkäufer:innen
Die steuerliche Bewertung eines Nießbrauchs kann sehr vorteilhaft sein – insbesondere bei der Übertragung innerhalb der Familie oder bei Schenkungen.
Schenkungsteuer sparen durch Nießbrauch
Wird eine Immobilie mit eingetragenem Nießbrauch an Kinder übertragen, reduziert sich der steuerliche Wert deutlich. Denn der Kapitalwert des Nießbrauchs wird vom Gesamtwert abgezogen. Das kann bedeuten:
- Immobilienwert: 400.000 €
- Nießbrauchwert: 180.000 €
- Steuerlich relevanter Schenkungswert: 220.000 €
- Freibetrag bei Schenkung an Kinder: 400.000 €
→ Keine Schenkungssteuer fällig!
Hinweis: Die Berechnung des Kapitalwerts erfolgt nach standardisierten Tabellen (§ 14 Bewertungsgesetz) und berücksichtigt Alter, Geschlecht und Zinssätze.
Einkommensteuer
Wenn du als Nießbraucher:in die Immobilie weiterhin selbst bewohnst, hat das in der Regel keine Auswirkungen auf deine Einkommensteuer. Anders sieht es aus, wenn du die Immobilie ganz oder teilweise vermietest – dann musst du die Mieteinnahmen versteuern, kannst aber auch Werbungskosten absetzen (z. B. Renovierungen, Hausverwaltung).
Grunderwerbsteuer für Käufer:innen
Für die Käuferseite (z. B. Investor:innen, Verwandte oder Familienmitglieder) fällt bei einem Immobilienkauf mit Nießbrauchrecht Grunderwerbsteuer an – auf den reduzierten Kaufpreis (abzüglich Nießbrauchwert).
Beispiel:
Immobilienwert: 300.000 €
Nießbrauchwert: 120.000 €
Besteuerter Kaufpreis: 180.000 €
Grunderwerbsteuer in NRW (6,5 %): 11.700 €
Haftung und Pflichten
In der Praxis kommt es häufig zu Streit über die Frage: Wer zahlt was?
Grundsätzlich gilt:
- Nießbraucher:innen tragen die laufenden Kosten (Strom, Wasser, Müll, Hausgeld, kleine Reparaturen).
- Eigentümer:innen müssen für außergewöhnliche Instandhaltungskosten aufkommen (z. B. neues Dach, Heizungstausch) – sofern nicht anders geregelt.
- Die Vertragsparteien können aber auch abweichende Regelungen treffen, z. B. vollständige Kostenübernahme durch die Käuferseite im Gegenzug für eine niedrigere Auszahlung.
Erbrechtliche Besonderheiten
Der Nießbrauch erlischt mit dem Tod der berechtigten Person – auch wenn sie noch im Grundbuch eingetragen ist. Das bedeutet:
- Die Immobilie geht vollständig an die Käuferseite über.
- Erben haben keinen Anspruch auf Fortführung oder Auszahlung des Nießbrauchs.
- Wenn die Immobilie zuvor an Kinder übertragen wurde, muss der Wert des Nießbrauchs bei Pflichtteilsansprüchen beachtet werden (§ 2325 BGB – Pflichtteilsergänzungsanspruch).
Schutzmechanismen im Vertrag
Für größtmögliche Sicherheit solltest du auf folgende Schutzmechanismen achten:
- Grundbuch-Rangstelle: Das Nießbrauchrecht sollte vor allen anderen Belastungen eingetragen werden (z. B. vor Hypotheken).
- Rückübertragungsklausel: Im Fall von Pflegebedürftigkeit, Umzug oder Tod kann vertraglich geregelt werden, dass Teile der Immobilie an die Verkäufer:innen oder ihre Erben zurückfallen.
- Veräußerungssperre: Eine Klausel, die verhindert, dass die Immobilie ohne Zustimmung verkauft oder belastet wird.
- Notarielle Beurkundung: Nur durch eine notarielle Beurkundung wird der Vertrag rechtsgültig und vollstreckbar.
Fazit dieses Abschnitts
Rechtlich und steuerlich ist der Nießbrauch ein hochkomplexes, aber gleichzeitig äußerst vorteilhaftes Modell, wenn es richtig umgesetzt wird. Mit der passenden Vertragsgestaltung lässt sich nicht nur ein lebenslanges Wohnrecht sichern, sondern auch Steuern sparen und Familienvermögen effektiv übertragen.
Wichtig: Hol dir in jedem Fall professionelle Unterstützung von Notar:innen, Steuerberater:innen und ggf. Fachanwält:innen – und nutze vorab den kostenlosen Verrentungsrechner, um eine fundierte Entscheidungsgrundlage zu schaffen.
Häufige Fragen (FAQ) zur Immobilienverrentung mit Nießbrauch
Viele Menschen haben bei der Immobilienverrentung mit Nießbrauch ähnliche Fragen – sei es zu rechtlichen Details, finanziellen Auswirkungen oder praktischen Abläufen. Hier beantworte ich die wichtigsten und häufigsten Fragen einfach und verständlich.
Kann ich trotz Nießbrauch mein Haus verkaufen?
Nein. Mit der Eintragung eines Nießbrauchrechts gibst du das Eigentum zwar ab, behältst aber das Nutzungsrecht. Als Nießbraucher:in bist du nicht berechtigt, die Immobilie zu verkaufen, da du nicht mehr als Eigentümer:in im Grundbuch stehst. Der Verkauf ist nur mit Zustimmung der neuen Eigentümerseite möglich.
Was passiert, wenn ich in ein Pflegeheim ziehe?
Das hängt von der Vertragsgestaltung ab. Grundsätzlich endet der Nießbrauch nicht automatisch mit dem Auszug. Du könntest theoretisch:
- die Immobilie vermieten und Mieteinnahmen erzielen
- das Nießbrauchrecht gegen Abfindung aufgeben (wenn vertraglich geregelt)
- durch eine Rückfallklausel eine Rückübertragung oder Auszahlung ermöglichen
Solche Situationen sollten unbedingt im Vertrag vorher bedacht und geregelt werden.
Wer zahlt Reparaturen und Instandhaltung?
In der Regel gilt:
- Nießbraucher:innen zahlen laufende Kosten wie Strom, Heizung, Müll, kleinere Reparaturen.
- Eigentümer:innen übernehmen größere Investitionen, z. B. Dachsanierung, Austausch der Heizung – sofern nicht vertraglich anders vereinbart.
Im Zweifel hilft ein Blick in den notariellen Vertrag oder juristische Beratung.
Was passiert mit dem Nießbrauch beim Tod?
Mit dem Tod der berechtigten Person erlischt das Nießbrauchrecht automatisch. Die Immobilie geht dann vollständig und unbelastet in den Besitz der Käuferseite über. Eine Vererbung oder Übertragung des Rechts ist nicht möglich.
Kann ich den Nießbrauch kündigen?
Ein lebenslanger Nießbrauch kann nicht einseitig gekündigt werden, wohl aber durch gegenseitige Vereinbarung aufgehoben oder modifiziert werden – etwa gegen Zahlung einer Abfindung oder im Rahmen einer Pflegefallregelung.
Wenn im Vertrag eine Ausstiegsklausel vereinbart wurde (z. B. bei Pflegebedürftigkeit oder Umzug), kann das Recht auf Wunsch vorzeitig enden.
Wie sicher ist das Nießbrauchrecht bei Verkauf der Immobilie?
Sehr sicher – sofern es im Grundbuch eingetragen wurde. Das Nießbrauchrecht bleibt auch bei einem Verkauf der Immobilie bestehen. Die neuen Eigentümer:innen müssen den bestehenden Nießbrauch akzeptieren und können die Immobilie nicht selbst nutzen, solange das Recht besteht.
Ist der Nießbrauch steuerpflichtig?
Wenn du selbst in der Immobilie wohnst: nein – keine Einkommensteuerpflicht.
Wenn du die Immobilie vermietest: ja – du musst die Mieteinnahmen versteuern, kannst aber auch Werbungskosten absetzen.
Beeinflusst der Nießbrauch den Immobilienwert?
Ja. Der Nießbrauch stellt für Käufer:innen eine Belastung dar, da sie die Immobilie nicht selbst nutzen können. Deshalb wird der Wert reduziert. Der sogenannte Kapitalwert des Nießbrauchs wird vom Verkehrswert abgezogen. Das reduziert den Auszahlungsbetrag – schafft aber Sicherheit und Wohnrecht für Verkäufer:innen.
Was ist besser – Nießbrauch oder Wohnrecht?
Das hängt von deinem Ziel ab:
- Nießbrauch ist umfangreicher: Du kannst wohnen und vermieten.
- Wohnrecht ist eingeschränkt: Du darfst nur selbst wohnen, keine Miete erzielen.
Für maximale Flexibilität – etwa bei Teilvermietung – ist der Nießbrauch die bessere Wahl.
Wie finde ich seriöse Käufer:innen?
Vertrauensvolle Käufer:innen sind:
- spezialisierte Unternehmen für Immobilienverrentung
- gemeinnützige Wohnstiftungen
- Investoren mit langfristigem Interesse
- eigene Familienangehörige bei innerfamiliären Regelungen
Wichtig: Vergleiche Angebote, lasse dich unabhängig beraten – und nutze den Verrentungsrechner, um deine Verhandlungsbasis zu stärken.
Vergleichstabelle: Verrentungsmodelle im Überblick
| Kriterium | Nießbrauch | Teilverkauf | Umkehrhypothek | Rückmietverkauf | Leibrente | Wohnrecht auf Lebenszeit |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 🏠 Wohnen bleiben möglich? | ✅ Ja, lebenslang | ✅ Ja | ✅ Ja | ✅ Ja | ✅ Ja | ✅ Ja |
| 📑 Eigentum bleibt erhalten? | ❌ Nein | ✅ Teilweise | ✅ Ja | ❌ Nein | ❌ Nein | ❌ Nein |
| 💶 Auszahlung | Einmalzahlung (teils mit Mieteinnahmen) | Teilwertauszahlung | Monatliche Rente oder Einmalzahlung | Einmalzahlung | Monatliche Rente | Einmalzahlung oder kleine Rente |
| 📈 Monatliche Einnahmen möglich? | ✅ Ja (bei Vermietung) | ❌ Nein (nur bei Auszahlung) | ✅ Ja | ❌ Nein | ✅ Ja | ❌ Nein |
| 🧾 Vertraglich geregelte Rentenzahlung? | ❌ Nein | ❌ Nein | ✅ Ja | ❌ Nein | ✅ Ja | ❌ Nein |
| 🔐 Im Grundbuch gesichert? | ✅ Ja | ✅ Ja (anteilig) | ❌ Meist nicht | ✅ Ja (Wohnrecht mit Mietvertrag) | ✅ Ja (Wohnrecht) | ✅ Ja |
| 🧳 Vermietung erlaubt? | ✅ Ja | ❌ Nur mit Zustimmung | ❌ Nein | ❌ Nein | ❌ Nein | ❌ Nein |
| 🛠️ Flexibilität bei Nutzung | Hoch | Mittel | Niedrig | Niedrig | Niedrig | Sehr niedrig |
| 🏦 Bankkredit notwendig? | ❌ Nein | ❌ Nein | ✅ Ja (Bankmodell) | ❌ Nein | ❌ Nein | ❌ Nein |
| 🧮 Wert der Immobilie bleibt erhalten? | ❌ Nein (verkauft) | ✅ Teilweise | ✅ Ja | ❌ Nein | ❌ Nein | ❌ Nein |
| 👪 Einfluss auf Erbe | ❌ Kaum Erbmasse | ✅ Teilweise erhalten | ✅ Volles Erbe bleibt | ❌ Kaum Erbmasse | ❌ Kaum Erbmasse | ❌ Kaum Erbmasse |
| 📊 Steuerliche Komplexität | Mittel | Hoch | Hoch | Mittel | Gering | Gering |
| 📅 Vertragslaufzeit | Meist lebenslang | Unbefristet / kündbar | Lebenslang oder befristet | Meist lebenslang | Lebenslang | Lebenslang |
| 👥 Zielgruppe | Senioren mit flexibler Nutzung | Immobilienbesitzer mit Liquiditätsbedarf | Senioren mit guter Bonität | Seniorinnen und Senioren mit Verkaufswunsch | Rentner:innen mit stabiler Lebenserwartung | Menschen, die wohnen bleiben wollen |
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