Die Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten kann nicht nur emotional sinnvoll sein, sondern auch finanzielle Vorteile bringen – wenn sie klug gestaltet wird. Besonders das Thema Wohnrecht spielt eine zentrale Rolle bei der Absicherung der Schenkenden und hat auch steuerliche Auswirkungen. In diesem Beitrag erfährst du, wie du deine Immobilie mit Wohnrecht verschenken kannst, Steuern sparst und dich gegenüber dem Finanzamt absicherst.
Inhaltsverzeichnis
- Kann man eine Immobilie mit Wohnrecht verschenken?
- Wie funktioniert das Wohnrecht bei einer Schenkung?
- Steuervorteile bei Schenkung mit Wohnrecht: So funktioniert’s
- Worauf das Finanzamt achtet – und wie man sich absichert
- Tipps & häufige Fehler bei der Schenkung von Immobilien
- FAQ: Die häufigsten Fragen rund um Immobilie & Wohnrecht
Kann man eine Immobilie mit Wohnrecht verschenken?
Ja – das ist möglich und in Deutschland sogar eine gängige Praxis, insbesondere bei der vorweggenommenen Erbfolge. Dabei überträgt die Eigentümerin oder der Eigentümer die Immobilie auf eine andere Person, meist Kinder oder nahe Angehörige, behält sich aber ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch vor. Dieses Wohnrecht ist rechtlich gesichert und stellt sicher, dass man auch nach der Übertragung weiterhin im Haus oder in der Wohnung leben darf – unabhängig vom neuen Eigentümer.
Das Ziel dieser Regelung:
Die Schenkung erfolgt frühzeitig, wodurch mögliche steuerliche Vorteile ausgeschöpft werden können. Gleichzeitig bleibt die bisherige Eigentümerin oder der Eigentümer durch das Wohnrecht abgesichert.
Was ist das Wohnrecht konkret?
Das sogenannte dingliche Wohnrecht nach § 1093 BGB wird notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen. Es sichert der begünstigten Person das Recht, bestimmte Räume oder die gesamte Immobilie zu Wohnzwecken zu nutzen – ein Leben lang oder für eine bestimmte Dauer.
Besonderheit: Dieses Recht ist nicht vererbbar und nicht übertragbar. Es schützt den Berechtigten selbst dann, wenn die Immobilie später verkauft oder gepfändet wird.
🧾 Wie funktioniert das Wohnrecht bei einer Schenkung?
Wenn eine Immobilie verschenkt wird, ist es üblich – besonders im familiären Kontext –, dass sich die schenkende Person ein Wohnrecht vorbehält. Dies dient vor allem der eigenen Absicherung, denn auch wenn das Eigentum übertragen wird, möchte man oft weiterhin im vertrauten Zuhause leben.
🔐 Rechtliche Grundlage des Wohnrechts
Das Wohnrecht wird durch einen notariellen Schenkungsvertrag festgelegt und muss im Grundbuch eingetragen werden. Nur so hat es rechtlich bindende Wirkung. Ohne Eintragung ist es nur ein rein schuldrechtlicher Anspruch – und damit im Ernstfall schwer durchsetzbar.
Gesetzlich geregelt ist das Wohnrecht in § 1093 BGB. Dort heißt es sinngemäß:
„Der Inhaber eines Wohnrechts darf das Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers benutzen.“
Wichtig: Das Wohnrecht kann entweder lebenslang oder zeitlich befristet eingeräumt werden – letzteres ist aber in der Praxis selten.
📄 Was gehört in den Schenkungsvertrag?
Ein rechtssicherer Schenkungsvertrag sollte folgende Punkte enthalten:
- Beschreibung der Immobilie (Adresse, Grundbuchblatt, Flurstück etc.)
- Übertragungsverpflichtung auf die beschenkte Person
- Sicherung eines lebenslangen, dinglichen Wohnrechts
- Vereinbarungen zur Instandhaltung (wer trägt welche Kosten?)
- Regelungen zum Rückforderungsrecht (z. B. bei Pflichtverletzung)
Ein erfahrener Notar wird diese Punkte standardmäßig in den Vertrag aufnehmen.
🧮 Bewertung des Wohnrechts
Das Wohnrecht hat einen monetären Wert, der sich auf die Schenkungssteuer auswirken kann. Das Finanzamt zieht den Wohnrechtwert vom Verkehrswert der Immobilie ab.
Beispiel:
- Verkehrswert der Immobilie: 500.000 €
- Wohnrecht (z. B. 20 Jahre, angenommene Miete 12.000 €/Jahr): ca. 150.000 €
→ Steuerlich relevanter Schenkungswert: 350.000 €
Das ist ein echter Vorteil – denn je geringer der Schenkungswert, desto geringer die Schenkungssteuer.
Tipp: Die Bewertung des Wohnrechts erfolgt nach dem Bewertungsgesetz (BewG), § 16 ff. Die Finanzverwaltung nutzt Tabellenwerte (sog. Vervielfältiger) abhängig vom Alter und Geschlecht der berechtigten Person.
🏘️ Unterschied: Wohnrecht vs. Nießbrauch
Oft wird das Wohnrecht mit dem Nießbrauch verwechselt. Beide dienen der Absicherung, unterscheiden sich aber grundlegend:
| Merkmal | Wohnrecht | Nießbrauch |
|---|---|---|
| Nutzung | Nur zum Wohnen | Wohnen + Vermietung |
| Einkünfte | Keine | Mieteinnahmen möglich |
| Steuerlich | Geringerer Wert | Höherer Wert bei Bewertung |
| Übertragbarkeit | Nicht übertragbar | Ebenfalls nicht übertragbar |
Wenn es um die reine Nutzung geht (z. B. Altenteil), reicht meist das Wohnrecht. Wer jedoch Mieteinnahmen erzielen möchte, sollte den Nießbrauch prüfen lassen.
💰 Steuervorteile bei Schenkung mit Wohnrecht: So funktioniert’s
Wer eine Immobilie verschenken möchte, denkt meist an die finanzielle Entlastung der nächsten Generation. Doch mit einem clever eingebauten Wohnrecht lässt sich zusätzlich Schenkungssteuer sparen – teilweise in erheblichem Umfang. In diesem Abschnitt erfährst du, wie genau das funktioniert und worauf du achten solltest.
📉 Schenkungssteuer senken durch Wohnrecht
Die Schenkungssteuer berechnet sich grundsätzlich nach dem Verkehrswert der Immobilie abzüglich etwaiger Belastungen – und genau hier kommt das Wohnrecht ins Spiel. Denn dieses wird wertmindernd berücksichtigt, weil es die Nutzung der Immobilie für den oder die Beschenkten einschränkt.
Beispielrechnung:
- Verkehrswert der Immobilie: 500.000 €
- Eingetragenes lebenslanges Wohnrecht: 150.000 €
- Steuerlich relevanter Schenkungswert: 350.000 €
Angenommen, der Beschenkte ist ein Kind der schenkenden Person, gilt ein Freibetrag von 400.000 €.
→ In diesem Fall wäre keine Schenkungssteuer fällig!
📘 Wie wird das Wohnrecht steuerlich bewertet?
Die Bewertung erfolgt nach § 14 des Bewertungsgesetzes (BewG) in Verbindung mit statistischen Sterbetafeln. Dabei spielen folgende Faktoren eine Rolle:
- Alter und Geschlecht des Berechtigten (je jünger, desto höher der Wert)
- Jährlicher Mietwert (angenommene Kaltmiete)
- Kapitalwertfaktor (laut Tabelle des Finanzamts)
Rechenformel:
Wohnrecht-Wert = Jahresmietwert × Kapitalwertfaktor (je nach Alter)
🔍 Praxisbeispiel:
Eine 70-jährige Frau räumt sich ein Wohnrecht für ein Haus mit 1.000 € monatlicher Miete ein:
→ 1.000 € × 12 Monate = 12.000 € p.a.
→ Kapitalwertfaktor für 70-jährige Frau: ca. 10,1
→ Wohnrecht-Wert: 121.200 €
Dieser Betrag wird vom Immobilienwert abgezogen.
🛡️ Weitere steuerliche Vorteile
Neben der direkten Reduktion der Schenkungssteuer bietet das Wohnrecht weitere steuerliche Vorteile:
- Wiederverwendung des Freibetrags alle 10 Jahre
Wenn der Immobilienwert durch das Wohnrecht unter die Freibetragsgrenze fällt, kann später eine weitere Schenkung erfolgen – mit erneutem Freibetrag nach Ablauf von 10 Jahren. - Keine Grunderwerbsteuer
Bei Schenkungen unter nahen Verwandten fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 GrEStG) – ein klarer Vorteil gegenüber dem Verkauf. - Erbschaftsteuer vermeiden
Durch rechtzeitige Schenkung zu Lebzeiten kann der Erbfall steuerlich entlastet oder sogar vollständig vermieden werden. - Rückforderungsrechte sichern den Schenkenden ab
Im Schenkungsvertrag kann ein Widerrufsrecht z. B. bei Pflegebedürftigkeit oder Insolvenz des Beschenkten festgelegt werden – das schützt nicht nur emotional, sondern auch steuerlich.
⚠️ Wichtig: Wohnrecht nicht nachträglich eintragen
Wird das Wohnrecht nicht direkt im Zuge der Schenkung ins Grundbuch eingetragen, sondern erst später, erkennt das Finanzamt den steuerlichen Minderwert nicht an!
Das Wohnrecht muss zeitgleich mit der Übertragung rechtsverbindlich vereinbart und dokumentiert werden.
👩⚖️ Steuerberater einbinden
Die steuerliche Bewertung ist komplex und hängt von vielen individuellen Faktoren ab. Es lohnt sich unbedingt, vor der Schenkung eine steuerliche Beratung in Anspruch zu nehmen.
Ein Steuerberater oder Fachanwalt für Erbrecht kann helfen:
- Freibeträge optimal zu nutzen
- Wohnrecht korrekt zu kalkulieren
- Schenkungsvertrag rechtssicher zu gestalten
🏛️ Worauf das Finanzamt achtet – und wie man sich absichert
Eine Immobilie zu verschenken und dabei ein Wohnrecht einzutragen, klingt nach einem cleveren Schachzug – und ist es auch. Doch das Finanzamt prüft solche Gestaltungen genau, um Missbrauch zu vermeiden und eine korrekte Steuererhebung sicherzustellen. In diesem Abschnitt erfährst du, worauf das Finanzamt besonders achtet – und wie du dich rechtlich und steuerlich absicherst.
👀 Was prüft das Finanzamt bei Immobilien-Schenkungen?
Schenkungen von Immobilien mit Wohnrecht lösen automatisch die Aufmerksamkeit des Finanzamts aus – insbesondere, wenn der geschenkte Wert nahe am Freibetrag liegt oder das Wohnrecht den steuerpflichtigen Wert erheblich reduziert.
Das Finanzamt prüft insbesondere:
- Ist das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen?
→ Nur dann wird es steuerlich anerkannt. - Ist der Wohnwert realistisch angesetzt?
→ Überhöhte oder zu niedrig angesetzte Werte können korrigiert werden. - Gibt es ein wirtschaftliches Interesse?
→ Handelt es sich wirklich um eine Schenkung oder um eine getarnte Gegenleistung? - Existiert ein Schenkungsvertrag mit klaren Regelungen?
→ Unklare oder unvollständige Verträge führen zu Nachfragen oder Steuererhöhungen. - Wurde der Vorgang ordnungsgemäß gemeldet?
→ Gemäß § 30 ErbStG besteht eine Anzeigepflicht innerhalb von drei Monaten nach Schenkung.
📌 Steuerliche Fallstricke vermeiden
Ein häufiger Fehler ist die Annahme, dass eine bloße mündliche Vereinbarung oder eine schriftliche Nebenabrede ausreicht, um ein Wohnrecht geltend zu machen. Doch:
❌ Nicht eingetragenes Wohnrecht = kein steuerlicher Abzug!
✅ Nur ein notariell beurkundetes Wohnrecht mit Grundbucheintrag zählt!
Ebenso wichtig: Das Wohnrecht muss unwiderruflich sein – ein „nur wenn nötig“-Recht wird nicht anerkannt.
✅ Checkliste: So machen Sie es richtig
✔️ Notarielle Beurkundung der Schenkung mit genauem Wortlaut
✔️ Eintragung des Wohnrechts ins Grundbuch
✔️ Realistische Berechnung des Wohnwerts
✔️ Fristgerechte Anzeige beim Finanzamt (innerhalb von 3 Monaten)
✔️ Steuerberater frühzeitig einbeziehen
📄 Beispiel aus der Praxis
Fall: Ein Vater überträgt das Einfamilienhaus an seine Tochter und behält sich ein lebenslanges Wohnrecht vor. Verkehrswert: 480.000 €, Wohnrecht: 130.000 €, Schenkungserklärung ordnungsgemäß notariell beurkundet und eingetragen.
Folge: Der steuerpflichtige Wert beträgt 350.000 € – unterhalb des Freibetrags von 400.000 €.
Das Finanzamt erkennt die Reduktion an. Keine Schenkungssteuer.
Gegenbeispiel: Hätte der Vater das Wohnrecht nur mündlich vereinbart oder erst Monate später nachgetragen, hätte das Finanzamt den vollen Immobilienwert angesetzt – und Schenkungssteuer fällig gemacht.
🛡️ Rückforderungsrechte im Notarvertrag
Zur zusätzlichen Absicherung empfehlen Expertinnen und Experten, sogenannte „Widerrufsklauseln“ oder „Rückforderungsrechte“ in den Schenkungsvertrag aufzunehmen. Diese greifen z. B. bei:
- Insolvenz des Beschenkten
- Vorzeitigem Verkauf
- Grobem Undank
- Pflegebedürftigkeit der schenkenden Person
Diese Klauseln schützen nicht nur den Wohnwert – sie bewahren auch den Schenkenden vor einem Totalverlust.
⚠️ Tipps & häufige Fehler bei der Schenkung von Immobilien
Die Schenkung einer Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht ist eine sinnvolle Möglichkeit, Vermögen frühzeitig zu übertragen und Steuern zu sparen. Doch genau hier lauern viele Fallstricke, die zu unerwarteten Steuerforderungen, familiären Konflikten oder sogar zur Rückabwicklung führen können. Damit du deine Immobilie rechtssicher und steueroptimiert verschenken kannst, findest du hier die wichtigsten Tipps und häufigsten Fehler im Überblick.
✅ Die besten Tipps für eine erfolgreiche Schenkung
1. Frühzeitig planen – am besten mit Beratung
Je früher du planst, desto größer dein Gestaltungsspielraum. Eine individuelle Beratung durch Steuerberater:innen, Notar:innen und ggf. Fachanwält:innen für Erbrecht verhindert Fehler, die später teuer werden können.
2. Freibeträge ausnutzen – alle 10 Jahre neu
Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 €. Dieser lässt sich alle zehn Jahre erneut nutzen. Eine gestaffelte Übertragung kann helfen, Steuern vollständig zu vermeiden.
3. Wohnrecht sauber formulieren
Das Wohnrecht sollte im Notarvertrag und im Grundbuch klar geregelt sein – mit Beschreibung der Wohnräume, Nebenkostenregelung, Dauer (meist lebenslang) und Ausschluss der Weitergabe.
4. Steuerlich bewerten lassen
Lass den Wohnrechtwert durch einen Profi kalkulieren. Nur realistische Werte werden vom Finanzamt anerkannt.
5. Rückforderungsrechte einbauen
Ein Rücktrittsrecht schützt dich z. B. bei Scheidung des Kindes, Verschuldung oder familiären Zerwürfnissen.
6. Anzeige beim Finanzamt nicht vergessen
Laut § 30 ErbStG muss jede Schenkung innerhalb von 3 Monaten schriftlich beim Finanzamt gemeldet werden – sonst drohen Bußgelder oder Schätzungen.
❌ Die häufigsten Fehler – und wie man sie vermeidet
❌ Kein Grundbucheintrag für das Wohnrecht
Ohne Eintragung erkennt das Finanzamt das Wohnrecht nicht steuerlich an – der gesamte Immobilienwert wird besteuert.
❌ Vertrag ohne notarielle Beurkundung
Nur ein notariell beurkundeter Schenkungsvertrag ist rechtlich wirksam. Eine mündliche Vereinbarung oder privates Schriftstück reicht nicht.
❌ Wert des Wohnrechts zu hoch oder zu niedrig angesetzt
Unrealistische Wohnwerte führen zu Problemen bei der Steuerberechnung oder gar zu Nachprüfungen durch das Finanzamt.
❌ Keine Rückforderungsrechte vereinbart
Kommt es zu einer schweren Erkrankung, Pflegebedürftigkeit oder finanziellen Notlagen, kann die Immobilie ohne Rückforderungsklausel nicht wieder ins Eigentum der schenkenden Person übergehen.
❌ Mehrere Schenkungen ohne Strategie
Wer mehrere Immobilien oder Vermögensteile ohne klare Reihenfolge verschenkt, verschenkt oft auch Freibeträge und zahlt unnötig Steuern.
❌ Keine klare Regelung zu Unterhalt und Instandhaltung
Wer trägt die Nebenkosten, Reparaturen oder Renovierungen? Diese Punkte müssen schriftlich geklärt sein – sonst gibt es Streit.
🧩 Tipp: Nießbrauch statt Wohnrecht prüfen
In manchen Fällen kann der Nießbrauch sinnvoller sein als das Wohnrecht – etwa, wenn Mieteinnahmen erzielt werden sollen. Der Nießbrauch ist steuerlich wertvoller, aber auch komplexer. Lass dich hierzu individuell beraten.
❓ FAQ: Die häufigsten Fragen rund um Immobilie & Wohnrecht
In diesem Abschnitt beantworte ich die häufigsten und wichtigsten Fragen, die im Zusammenhang mit der Schenkung einer Immobilie mit Wohnrecht auftreten. Ob steuerliche Details, rechtliche Unsicherheiten oder praktische Fallstricke – hier findest du kompakte und verständliche Antworten.
🧾 Was genau ist ein lebenslanges Wohnrecht?
Ein lebenslanges Wohnrecht ist das gesetzlich gesicherte Recht, eine Immobilie bis zum Lebensende zu nutzen – auch wenn man nicht mehr Eigentümer:in ist. Es wird notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen, sodass es auch bei einem Verkauf der Immobilie bestehen bleibt. Die berechtigte Person darf die Immobilie nicht vermieten oder verkaufen.
💡 Wie wird das Wohnrecht vom Finanzamt bewertet?
Das Finanzamt errechnet den Kapitalwert des Wohnrechts aus dem jährlichen Mietwert und einem Altersfaktor (aus Sterbetafeln). Beispiel:
- Jahreswert: 12.000 €
- Kapitalwertfaktor bei 70 Jahren: 10,1
→ Wohnrecht-Wert: 121.200 €
Dieser Betrag wird vom Immobilienwert abgezogen, bevor die Schenkungssteuer berechnet wird.
🏛️ Muss ich die Schenkung dem Finanzamt melden?
Ja. Nach § 30 ErbStG musst du eine Schenkung innerhalb von 3 Monaten schriftlich beim zuständigen Schenkungsteuer-Finanzamt anzeigen. Dabei ist es egal, ob du Schenkende:r oder Beschenkte:r bist – beide sind verpflichtet. Versäumst du diese Pflicht, drohen Bußgelder oder eine Schätzung durch das Finanzamt.
📉 Wie kann ich durch das Wohnrecht Steuern sparen?
Das Wohnrecht senkt den steuerlich relevanten Wert der Immobilie. Dadurch bleibt die Schenkung oft unter dem Freibetrag (z. B. 400.000 € bei Kindern) und es fällt keine Steuer an. Außerdem lassen sich Freibeträge alle 10 Jahre erneut nutzen – ideal für eine stufenweise Übertragung.
🔁 Kann ich eine geschenkte Immobilie zurückfordern?
Nur wenn du dir ein Rückforderungsrecht im Schenkungsvertrag gesichert hast! Diese Rechte greifen z. B. bei Insolvenz, Scheidung, Pflegebedürftigkeit oder grobem Undank. Ohne solche Klauseln ist die Schenkung unwiderruflich – auch bei späterem Streit oder finanzieller Notlage.
🧍♂️ Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
| Wohnrecht | Nießbrauch |
|---|---|
| Nur Nutzung | Nutzung + Vermietung erlaubt |
| Keine Einnahmen | Mieteinnahmen möglich |
| Geringerer Steuerwert | Höherer Steuerwert |
| Für Wohnzwecke | Umfassendere Rechte |
Der Nießbrauch bietet mehr Kontrolle, ist aber auch steuerlich anspruchsvoller. Das Wohnrecht ist einfacher und reicht meist bei Eigennutzung.
📝 Was kostet die Schenkung mit Wohnrecht beim Notar?
Die Notarkosten richten sich nach dem Gegenstandswert der Schenkung abzüglich des Wohnrechts. Für eine Immobilie im Wert von 500.000 € (mit 150.000 € Wohnrecht) belaufen sich die Notar- und Grundbuchkosten grob auf 1.500 € bis 2.000 €. Die exakten Gebühren regelt das GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz).
🕒 Wann ist der beste Zeitpunkt für eine Schenkung?
Je früher, desto besser – idealerweise vor Eintritt von Pflegebedürftigkeit oder Steueränderungen. Du kannst durch frühzeitige Übertragungen auch mehrfach von den 10-Jahres-Freibeträgen profitieren. Auch im Pflegefall schützt eine frühere Schenkung vor dem Zugriff durch das Sozialamt (Stichwort: 10-Jahres-Frist für Rückforderungen).
👨👩👧 Kann ich die Immobilie an mehrere Kinder verschenken?
Ja, aber dabei muss genau geregelt werden, wer welche Anteile erhält, und wie das Wohnrecht wirkt. Alternativ kann eine Familiengesellschaft gegründet werden, um die Verwaltung gemeinsam zu regeln. Ohne klare Regelungen droht Streit oder Steuerchaos.
📬 Was passiert mit dem Wohnrecht nach meinem Tod?
Das Wohnrecht erlischt mit dem Tod der berechtigten Person automatisch. Es wird dann aus dem Grundbuch gelöscht. Die Immobilie geht damit vollständig und unbelastet in das Eigentum der beschenkten Person über.
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