Viele Seniorinnen und Senioren stehen im Alter vor einer schwierigen Entscheidung: Wie kann man im vertrauten Zuhause bleiben und trotzdem finanzielle Freiheit gewinnen? Die Immobilienverrentung mit Wohnrecht auf Lebenszeit bietet eine attraktive Lösung. Doch wie funktioniert dieses Modell genau? Welche Rechte und Pflichten ergeben sich für Eigentümerinnen und Eigentümer – insbesondere im Zusammenhang mit dem Nießbrauchrecht oder einem vertraglich gesicherten Wohnrecht?
In diesem Beitrag erfährst du, wie du deine Immobilie sinnvoll „verrentest“, welche rechtlichen Modelle es gibt und worauf du unbedingt achten solltest.
📚 Inhaltsverzeichnis
- Was bedeutet „Wohnrecht auf Lebenszeit“ genau?
- Wie funktioniert die Immobilienverrentung?
- Unterschied: Wohnrecht vs. Nießbrauchrecht
- Vor- und Nachteile der Immobilienrente
- Häufige Fragen von Immobilienbesitzerinnen und -besitzern
- Weiterführende Links, Urteile und Expertenquellen
- Fazit: Für wen lohnt sich die Immobilienverrentung?
- FAQ-Bereich
Wohnrecht auf Lebenszeit: So funktioniert die Immobilienverrentung
1. Was bedeutet „Wohnrecht auf Lebenszeit“ genau?
Das Wohnrecht auf Lebenszeit ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das es einer Person ermöglicht, eine Immobilie dauerhaft zu bewohnen – auch wenn sie nicht mehr Eigentümerin der Immobilie ist. Häufig wird dieses Wohnrecht im Rahmen einer Immobilienverrentung vereinbart, also beim Verkauf einer Immobilie mit der Absicherung, weiterhin darin wohnen zu dürfen.
Es handelt sich hierbei um ein sogenanntes dingliches Wohnrecht, das gegenüber jeder neuen Eigentümerin oder jedem neuen Eigentümer rechtlich durchsetzbar ist – selbst bei Zwangsversteigerung. Die Grundlage dafür ist § 1093 BGB.
🔑 Wichtige Merkmale:
- Im Grundbuch eingetragen → rechtlich gesichert
- Gilt meist lebenslang (kann aber auch befristet vereinbart werden)
- Nur zur persönlichen Nutzung → nicht zur Vermietung geeignet
- Nebenkosten bleiben meist beim Wohnberechtigten
Das Wohnrecht sichert damit die persönliche Wohnsituation, nicht aber die wirtschaftliche Nutzung. Anders als beim Nießbrauch, auf den wir später noch eingehen, dürfen Wohnrechtsinhaberinnen und -inhaber die Immobilie nicht vermieten oder Dritten zur Verfügung stellen.
📎 Beispiel aus der Praxis:
Frau Müller, 78 Jahre alt, verkauft ihr Einfamilienhaus an eine Immobiliengesellschaft. Der Kaufvertrag enthält ein lebenslanges Wohnrecht für Frau Müller. Sie erhält eine einmalige Auszahlung von 250.000 Euro – kann aber in ihrem vertrauten Zuhause wohnen bleiben, solange sie lebt. Das Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen.
👉 Vorteil: Frau Müller profitiert finanziell und bleibt gleichzeitig unabhängig und wohnlich abgesichert.
Wie funktioniert die Immobilienverrentung?
Die Immobilienverrentung ist ein Modell, bei dem Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Immobilie verkaufen – jedoch mit der Absicherung, weiterhin darin wohnen zu dürfen. Besonders beliebt ist diese Option bei älteren Menschen, die im Alter liquiditätsbedingt Kapital benötigen, aber gleichzeitig nicht aus ihrem gewohnten Zuhause ausziehen möchten.
Es gibt verschiedene Formen der Immobilienverrentung:
🔹 1. Leibrente
Hier verkauft die Eigentümerin oder der Eigentümer die Immobilie und erhält monatlich eine Rente – häufig bis zum Lebensende. Zusätzlich wird ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht eingeräumt.
Merkmale:
- Monatliche Auszahlung statt Einmalbetrag
- Lebenslanges Wohnrecht möglich
- Kalkulation basiert auf Lebenserwartung
🔹 2. Zeitrente
Ähnlich wie die Leibrente, allerdings mit einer befristeten Zahlung – zum Beispiel für 10, 15 oder 20 Jahre. Danach endet die Rentenzahlung, das Wohnrecht kann aber weiter bestehen.
Geeignet für: Menschen mit festen Rentenplanungen oder Erbregelungen.
🔹 3. Einmalzahlung mit Wohnrecht
Die Immobilie wird verkauft, und die Eigentümerin bzw. der Eigentümer erhält eine einmalige Auszahlung – der Wohnsitz bleibt durch ein lebenslanges Wohnrecht gesichert.
Vorteil: Hohe Liquidität sofort verfügbar – ideal zur Schuldentilgung oder für größere Investitionen.
📊 Wie viel Geld bringt meine Immobilie?
Die Antwort auf diese Frage hängt von verschiedenen Faktoren ab:
- Alter der Wohnrechtsinhaberin / des Wohnrechtsinhabers
- Wert der Immobilie
- Art des Wohnrechts (Nießbrauch vs. Wohnrecht)
- Geschätzte Lebenserwartung
- Marktbedingungen und Lage
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Unterschied: Wohnrecht vs. Nießbrauchrecht
Bei der Immobilienverrentung stellen sich viele Eigentümerinnen und Eigentümer die Frage: Was ist besser – Wohnrecht oder Nießbrauchrecht? Beide Begriffe tauchen häufig in Verträgen auf, unterscheiden sich jedoch wesentlich in ihrer rechtlichen Wirkung und ihren finanziellen Folgen.
🏠 Wohnrecht auf Lebenszeit
Wie bereits beschrieben, berechtigt das Wohnrecht (gemäß § 1093 BGB) eine Person dazu, eine Immobilie persönlich zu bewohnen – auch wenn sie nicht mehr die Eigentümerin ist.
Merkmale:
- Nur zur eigenen Nutzung
- Nicht übertragbar, nicht vererbbar
- Kein Recht zur Vermietung
- Im Grundbuch gesichert
- Oft verbunden mit der Pflicht, laufende Kosten (Strom, Heizung) zu tragen
📌 Beispiel: Herr Weber verkauft sein Haus und behält sich ein lebenslanges Wohnrecht vor. Er darf das Haus weiterhin selbst bewohnen, aber nicht an seine Tochter oder Dritte vermieten.
📜 Nießbrauchrecht
Der Nießbrauch (geregelt in § 1030 BGB) geht weiter als das Wohnrecht. Er erlaubt nicht nur die persönliche Nutzung der Immobilie, sondern auch die wirtschaftliche Verwertung – z. B. durch Vermietung.
Merkmale:
- Nutzung UND wirtschaftlicher Ertrag
- Vermietung erlaubt
- Recht bleibt bis Lebensende oder vereinbarter Frist bestehen
- Im Grundbuch gesichert
- Pflichten zur Instandhaltung und Verwaltung
📌 Beispiel: Frau Schubert verkauft ihre Wohnung, behält sich aber den Nießbrauch vor. Sie zieht in eine Seniorenresidenz und vermietet die Wohnung weiterhin. Die Mieteinnahmen stehen ihr zu.
🧮 Wohnrecht oder Nießbrauch – was ist besser?
| Kriterium | Wohnrecht | Nießbrauch |
|---|---|---|
| Nutzung | Nur eigene Nutzung | Eigennutzung + Vermietung |
| Einnahmen möglich | Nein | Ja |
| Flexibilität | Gering | Hoch |
| Wirtschaftlicher Wert | Geringer | Höherer Abschlag bei Verkauf |
| Steuerliche Aspekte | Weniger komplex | Komplexer, u. U. steuerpflichtig |
🔧 Tipp zur Entscheidung:
Wenn du dein Haus weiter selbst bewohnen möchtest, ist das Wohnrecht oft die einfachere Lösung – rechtlich klar und steuerlich unkompliziert.
Wenn du jedoch flexibler bleiben oder Einnahmen erzielen möchtest, ist der Nießbrauch das bessere Modell – etwa wenn du später in eine Pflegeeinrichtung ziehst und deine Immobilie vermieten möchtest.
🔎 Nutze den Verrentungsrechner, um zu sehen, wie sich Wohnrecht oder Nießbrauch auf den Auszahlungsbetrag auswirken.
Der Rechner hilft dir, den finanziellen Unterschied je nach Modell transparent zu machen.
Vor- und Nachteile der Immobilienrente
Die Immobilienverrentung mit Wohnrecht oder Nießbrauch kann eine attraktive Lösung für Eigentümerinnen und Eigentümer im Alter sein – aber sie ist nicht für jeden geeignet. Wie bei jeder Entscheidung rund um Finanzen und Eigentum gilt: Nur wer die Chancen und Risiken kennt, kann richtig entscheiden.
Hier findest du eine klare Übersicht über die Vorteile und Nachteile:
✅ Vorteile der Immobilienverrentung
1. Finanzielle Freiheit im Alter
Durch den Verkauf deiner Immobilie erhältst du entweder eine Einmalzahlung oder eine monatliche Rente – ohne dein gewohntes Zuhause aufgeben zu müssen. So kannst du dir im Alter Wünsche erfüllen oder laufende Kosten decken.
2. Wohnen bleiben trotz Verkauf
Das lebenslange Wohnrecht oder Nießbrauchrecht garantiert dir, dass du nicht ausziehen musst – unabhängig vom neuen Eigentümer.
3. Keine Kreditaufnahme notwendig
Statt einen Bankkredit aufzunehmen oder das Haus zu beleihen, erhältst du direkt Kapital – und das ohne Schulden oder Bonitätsprüfung.
4. Absicherung gegenüber Erben und Dritten
Das Wohnrecht oder Nießbrauchrecht wird im Grundbuch eingetragen. Damit bist du selbst bei einem Verkauf oder einer Versteigerung rechtlich abgesichert.
5. Wert der Immobilie bleibt erhalten
Bei Nießbrauch kannst du weiterhin Mieteinnahmen erzielen, falls du selbst nicht mehr im Haus wohnst. Ideal zur Finanzierung von Pflege oder Wohnen im Alter.
❌ Nachteile der Immobilienverrentung
1. Reduzierte Erbmasse
Da die Immobilie verkauft wird, erhalten Erbinnen und Erben keine oder nur noch eine geringe Immobilie. Das kann zu familiären Konflikten führen.
2. Finanzielle Einbußen durch Wohnrecht
Je nach Alter und Gesundheitszustand fällt der Kaufpreis deutlich niedriger aus als bei einem Verkauf ohne Wohnrecht. Der Marktwert reduziert sich, da der Käufer die Immobilie nicht frei nutzen kann.
3. Verträge müssen rechtssicher gestaltet sein
Verträge zur Immobilienverrentung sollten immer von einem Notar beurkundet und durch Fachanwälte geprüft werden. Fehler oder schwammige Formulierungen können später teuer werden.
4. Verlust der vollen Entscheidungshoheit
Auch wenn du weiter im Haus wohnst: Als Verkäufer:in gibst du bestimmte Rechte ab. Du bist nicht mehr Eigentümer:in und musst z. B. größere Umbauten mit dem neuen Eigentümer absprechen.
💡 Für wen eignet sich die Immobilienrente?
Die Immobilienverrentung mit Wohnrecht ist besonders geeignet für:
- Ältere Menschen ohne Erben oder mit bereits versorgten Nachkommen
- Eigentümer:innen, die eine steuerfreie Kapitalfreisetzung möchten
- Personen, die ihre Lebensqualität durch eine regelmäßige Zusatzrente verbessern wollen
- Menschen, die auf Pflegekosten oder Umbauten finanziell vorbereitet sein möchten
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Häufige Fragen von Immobilienbesitzerinnen und -besitzern
Viele Eigentümerinnen und Eigentümer, die sich mit dem Thema Immobilienverrentung beschäftigen, haben ähnliche Fragen. Hier findest du die wichtigsten Fragen und Antworten – kompakt und verständlich erklärt.
🧾 1. Muss ich nach dem Hausverkauf wirklich keine Miete zahlen?
Nein, wenn im Vertrag ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht vereinbart wurde, zahlst du keine Miete. Du darfst in deiner Immobilie wohnen bleiben – ohne monatliche Mietkosten.
Allerdings trägst du oft weiterhin die Nebenkosten, wie Strom, Wasser, Heizung oder kleinere Reparaturen – vergleichbar mit einer Eigentumswohnung.
🔐 2. Ist mein Wohnrecht wirklich rechtlich abgesichert?
Ja, aber nur wenn es notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen wird. Das ist entscheidend: Nur dann ist das Wohnrecht auch gegenüber neuen Eigentümern oder im Fall einer Zwangsversteigerung rechtlich wirksam.
💡 Tipp: Achte auf die genaue Formulierung im Vertrag – ein notarieller Fachanwalt kann hier helfen, spätere Risiken zu vermeiden.
🏘️ 3. Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn ich in ein Pflegeheim ziehe?
Das hängt vom Modell ab:
- Beim Wohnrecht: Es endet meist, wenn du die Immobilie dauerhaft verlässt.
- Beim Nießbrauchrecht: Du kannst die Immobilie auch dann noch vermieten und weiter von den Mieteinnahmen profitieren.
Das ist einer der größten Unterschiede – und sollte bei Vertragsabschluss bedacht werden.
📉 4. Warum ist der Kaufpreis beim Verrenten geringer als bei einem normalen Verkauf?
Weil der Käufer bzw. die Käuferin die Immobilie nicht sofort nutzen oder vermieten kann. Das Wohn- oder Nießbrauchrecht schmälert den Verkehrswert. Der Abschlag richtet sich u. a. nach deinem Alter, Gesundheitszustand und dem lokalen Immobilienmarkt.
💡 Mit dem Verrentungsrechner kannst du den konkreten Wertverlust durch dein Wohnrecht berechnen – ganz einfach online.
👪 5. Können meine Kinder das Wohnrecht erben?
Nein. Ein Wohnrecht auf Lebenszeit ist nicht vererbbar und nicht übertragbar. Es endet mit dem Tod der berechtigten Person. Nur beim Nießbrauch kann – in seltenen Fällen – ein vertraglich befristetes Nutzungsrecht auf Dritte übertragen werden, jedoch nicht automatisch an Erben.
📅 6. Wie lange dauert es von der Entscheidung bis zur Auszahlung?
Typischerweise 4 bis 12 Wochen. Der Ablauf umfasst:
- Wertermittlung der Immobilie
- Erstellung und Prüfung des Vertrags
- Notartermin zur Beurkundung
- Grundbucheintrag des Wohnrechts
- Auszahlung (Einmalbetrag oder Beginn der Rentenzahlung)
🤝 7. Wer kauft eigentlich verrentete Immobilien?
Verrentete Immobilien werden von:
- Privaten Investoren
- Wohnungsunternehmen
- Immobilienfonds
- oder spezialisierten Verrentungsfirmen
gekauft. Wichtig ist, auf seriöse Anbieter zu achten – und keine überstürzten Entscheidungen zu treffen.
Vergleichstabelle: Verrentungsmodelle im Überblick
| Kriterium | Nießbrauch | Teilverkauf | Umkehrhypothek | Rückmietverkauf | Leibrente | Wohnrecht auf Lebenszeit |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 🏠 Wohnen bleiben möglich? | ✅ Ja, lebenslang | ✅ Ja | ✅ Ja | ✅ Ja | ✅ Ja | ✅ Ja |
| 📑 Eigentum bleibt erhalten? | ❌ Nein | ✅ Teilweise | ✅ Ja | ❌ Nein | ❌ Nein | ❌ Nein |
| 💶 Auszahlung | Einmalzahlung (teils mit Mieteinnahmen) | Teilwertauszahlung | Monatliche Rente oder Einmalzahlung | Einmalzahlung | Monatliche Rente | Einmalzahlung oder kleine Rente |
| 📈 Monatliche Einnahmen möglich? | ✅ Ja (bei Vermietung) | ❌ Nein (nur bei Auszahlung) | ✅ Ja | ❌ Nein | ✅ Ja | ❌ Nein |
| 🧾 Vertraglich geregelte Rentenzahlung? | ❌ Nein | ❌ Nein | ✅ Ja | ❌ Nein | ✅ Ja | ❌ Nein |
| 🔐 Im Grundbuch gesichert? | ✅ Ja | ✅ Ja (anteilig) | ❌ Meist nicht | ✅ Ja (Wohnrecht mit Mietvertrag) | ✅ Ja (Wohnrecht) | ✅ Ja |
| 🧳 Vermietung erlaubt? | ✅ Ja | ❌ Nur mit Zustimmung | ❌ Nein | ❌ Nein | ❌ Nein | ❌ Nein |
| 🛠️ Flexibilität bei Nutzung | Hoch | Mittel | Niedrig | Niedrig | Niedrig | Sehr niedrig |
| 🏦 Bankkredit notwendig? | ❌ Nein | ❌ Nein | ✅ Ja (Bankmodell) | ❌ Nein | ❌ Nein | ❌ Nein |
| 🧮 Wert der Immobilie bleibt erhalten? | ❌ Nein (verkauft) | ✅ Teilweise | ✅ Ja | ❌ Nein | ❌ Nein | ❌ Nein |
| 👪 Einfluss auf Erbe | ❌ Kaum Erbmasse | ✅ Teilweise erhalten | ✅ Volles Erbe bleibt | ❌ Kaum Erbmasse | ❌ Kaum Erbmasse | ❌ Kaum Erbmasse |
| 📊 Steuerliche Komplexität | Mittel | Hoch | Hoch | Mittel | Gering | Gering |
| 📅 Vertragslaufzeit | Meist lebenslang | Unbefristet / kündbar | Lebenslang oder befristet | Meist lebenslang | Lebenslang | Lebenslang |
| 👥 Zielgruppe | Senioren mit flexibler Nutzung | Immobilienbesitzer mit Liquiditätsbedarf | Senioren mit guter Bonität | Seniorinnen und Senioren mit Verkaufswunsch | Rentner:innen mit stabiler Lebenserwartung | Menschen, die wohnen bleiben wollen |
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